quando prescreve o recta de cobrar?

Um prejuízo revelado tarde demais pode se transformar em uma conta que o condomínio terá de remunerar sozinho.

Seja por irregularidades na gestão, defeitos construtivos ou falhas de empresas contratadas, o recta de buscar ressarcimento na Justiça tem prazo para ser exercido. Quando esse limite é ultrapassado, o condomínio pode perder a possibilidade de exigir judicialmente a reparação dos danos.

O prazo varia conforme a origem do prejuízo e a natureza da relação jurídica. A cobrança de taxas condominiais em tardada, por exemplo, prescreve em cinco anos, enquanto ações de reparação social contra síndicos ou ex-síndicos estão, em regra, sujeitas ao prazo de três anos. Já as demandas envolvendo construtoras e prestadores de serviços podem seguir prazos diferentes, conforme o fundamento jurídico e as particularidades de cada caso.

Responsabilidade na gestão

Quando o prejuízo decorre da atuação de um síndico ou ex-síndico, a responsabilização depende da comprovação de uma conduta irregular, da culpa ou do dolo, do dano efetivo e da relação entre a atuação do gestor e o prejuízo. Dessa forma, a negligência, imprudência, inexperiência ou má gestão também podem gerar o obrigação de indenizar.

“Em regra, o condomínio precisa provar uma conduta irregular, culpa ou dolo, prejuízo efetivo e relação de culpa e efeito entre a conduta e o dano”, explica a advogada condominial Gleydsa Wagner.

Entre as situações que podem motivar uma ação estão pagamentos sem comprovação, despesas pessoais custeadas com recursos coletivos, contratações inadequadas, pagamentos em duplicidade e utilização irregular do fundo de suplente. O prazo prescricional para a reparação social é de três anos, conforme o item 206, do Código Social.

A questão mais delicada, entretanto, é prescrever quando começa a relato. Segundo Gleydsa, segmento relevante da jurisprudência considera que o prazo começa quando o condomínio tem conhecimento inequívoco do dano e de sua autoria. Uma auditoria que revele irregularidades até logo ocultas, por exemplo, pode ser importante para estabelecer esse marco.

Isso não significa que a invenção tardia afaste maquinalmente a récipe. Há decisões que consideram o fecho do procuração uma vez que referência, e a estudo depende das circunstâncias e das provas disponíveis. A aprovação das contas em parlamento também não representa, necessariamente, uma quitação definitiva. Ou seja, é preciso verificar quais informações eram conhecidas pelos condôminos e se a irregularidade posteriormente identificada estava contemplada na deliberação.

A advogada recomenda uma apuração documental antes de qualquer medida. Balancetes, contratos, notas fiscais, extratos bancários e atas ajudam a identificar a existência e a extensão do prejuízo, além de provar quando os fatos chegaram ao conhecimento do condomínio.

Defeitos construtivos exigem atenção aos prazos

Quando o problema está na construção do prédio, a evidência entre garantia e récipe torna-se fundamental. O legista Gustavo Camacho, técnico em questões condominiais, explica que o item 618, do Código Social, estabelece uma garantia lítico de cinco anos para a solidez e a segurança de edifícios e outras construções consideráveis.

Já a pretensão de indenização por defeitos construtivos pode estar sujeita ao prazo prescricional universal de dez anos, previsto no item 205, do Código Social, conforme o entendimento preponderante no Superior Tribunal de Justiça (STJ).

“Os cinco anos são o prazo de garantia lítico. Dentro dessa janela, o defeito de solidez ou segurança deve se manifestar para que a responsabilidade do tarefeiro seja acionada. Não se trata de récipe, mas de período de responsabilidade”, esclarece Camacho.

Na prática, o condomínio pode exigir a correção do problema, o ressarcimento de despesas necessárias e comprovadas ou a indenização por perdas e danos, conforme o caso. Para isso, precisa provar que a falta decorre de problemas de projeto, realização ou materiais, e não de manutenção inadequada, uso indevido ou mediação de terceiros.

O momento em que o defeito é identificado também influencia a estudo. Em casos de vícios ocultos, o prazo pode inaugurar quando o condomínio toma conhecimento inequívoco do problema e de sua extensão, frequentemente por meio de uma avaliação técnica. Infiltrações, fissuras progressivas e outros sinais de comprometimento da instituição exigem documentação que permita seguir a evolução dos danos.

Camacho labareda a atenção, ainda, para o prazo de 180 dias previsto no parágrafo único do item 618, do Código Social. O dispositivo estabelece um prazo decadencial para a propositura da ação contra o tarefeiro posteriormente o emergência do vício ou defeito. A emprego dessa regra e sua relação com outras pretensões indenizatórias exigem estudo jurídica específica.

Por isso, o condomínio não deve presumir que terá dez anos para agir em qualquer situação envolvendo a construtora. “A recomendação prudente é nunca deixar a notificação extrajudicial uma vez que único ato dentro dos 180 dias”, alerta o legista. Conforme o caso, pode ser necessário recorrer à Justiça para preservar os direitos e produzir provas em tempo hábil.

Contratos e serviços também podem gerar indenização

A responsabilidade não se limita a síndicos e construtoras. Administradoras e prestadores de serviços também podem ser responsabilizados quando suas ações ou omissões provocam prejuízos ao condomínio. Falhas na impermeabilização, manutenção inadequada de elevadores e reformas mal executadas são exemplos de situações que podem resultar em pedidos de reparação.

Segundo o legista Alberto Calgaro, quando há descumprimento de uma obrigação contratual, aplica-se, em regra, o prazo prescricional de dez anos previsto no item 205, do Código Social. Já as ações por danos decorrentes de fatos extracontratuais podem estar sujeitas ao prazo de três anos, conforme o enquadramento jurídico.

O condomínio pode exigir que o serviço seja revisto, solicitar a restituição de valores ou buscar indenização pelos prejuízos comprovados. A definição do prazo, porém, depende da natureza do pedido e das circunstâncias em que o dano ocorreu.

Calgaro destaca que a relato começa, em regra, com o descumprimento da obrigação contratual. Quando o defeito é oculto e seus efeitos só se tornam conhecidos posteriormente, a jurisprudência admite, em determinadas situações, que o prazo seja narrado a partir da ciência inequívoca do problema e da extensão dos danos. Por outro lado, se a falta era aparente ou poderia ter sido identificada mediante diligência ordinária, a falta de vistoria não prorroga maquinalmente o prazo.

A garantia oferecida pela empresa também não deve ser confundida com a récipe. Um contrato que prevê um ano de garantia, por exemplo, não significa, por si só, que toda possibilidade de buscar reparação judicial desapareça depois desse período. Cada prazo tem finalidade própria, e a solução depende do tipo de defeito e da pretensão apresentada.

Outro zelo envolve a emprego do Código de Resguardo do Consumidor (CDC), que prevê prazos específicos. Para reclamar de vícios em produtos e serviços não duráveis, o prazo é de 30 dias, e de 90 dias para os duráveis. Enquanto o prazo para ajuizar ação de indenização por danos decorrentes de serviço pechoso é de cinco anos, contados a partir do conhecimento do defeito e de suas consequências. A incidência dessas regras depende do enquadramento da relação jurídica, razão pela qual a estudo deve ser feita caso a caso.

Prevenção e documentação fazem a diferença

Independentemente da origem do prejuízo, a organização dos documentos é uma das principais ferramentas para proteger os interesses coletivos. Contratos detalhados, notas fiscais, comprovantes de pagamento, relatórios técnicos, registros fotográficos, comunicações formais e atas de parlamento podem ser decisivos na comprovação dos fatos.

Para Calgaro, contratos muito elaborados devem especificar os serviços, os materiais utilizados, os prazos de realização, as condições de pagamento e as responsabilidades das partes. Em obras mais complexas, a fiscalização por profissional de engenharia ou arquitetura ajuda a verificar se o trabalho está sendo executado conforme o previsto. Os pagamentos também devem seguir as etapas efetivamente realizadas, evitando a quitação integral antecipada de serviços futuros.

Gleydsa reforça que síndicos e administradoras precisam manter uma rotina de controle dos prazos, tanto para a cobrança de inadimplentes quanto para a apuração de prejuízos. No caso das taxas condominiais, o prazo de cinco anos é narrado individualmente para cada parcela, a partir do dia seguinte ao vencimento. Deixar a cobrança para o término desse período pode comprometer a recuperação de valores.

Já em situações envolvendo construtoras ou prestadores de serviços, a orientação é registrar o problema mal for identificado, providenciar uma avaliação técnica e buscar assessoria jurídica sem morosidade. A notificação extrajudicial pode servir uma vez que prova da reclamação e da tentativa de solução amigável, mas não interrompe maquinalmente a récipe.

O tempo, portanto, é um fator decisivo para a resguardo do patrimônio coletivo. Identificar o prejuízo, reunir provas e compreender o prazo aplicável são medidas que ajudam o condomínio a agir de maneira segura e a evitar que a morosidade transforme um dano reparável em uma perda definitiva.

Providências em casos de vícios construtivos

O síndico tem o obrigação de diligenciar a conservação e a segurança das áreas comuns e de simbolizar o condomínio em pensamento e fora dele. Por isso, a atuação deve ser imediata e documentada.

• Prometer a segurança das pessoas com isolamento do lugar, sinalização e, se necessário, interdição, sem mudar mais do que o indispensável o estado do muito;

• Preservar as evidências: fotografar e filmar com data, registrar medidas, zelar amostras quando provável e evitar reparos apressados que apaguem a origem do problema;

• Contratar inspeção técnica ou perícia por profissional habilitado, com ART ou RRT, para diagnosticar culpa, extensão e responsabilidade;

• Falar formalmente a construtora e a incorporadora com descrição do defeito, prazo para resposta e solicitação de vistoria conjunta, sempre por meio que comprove o recebimento;

• Convocar parlamento para deliberar sobre as medidas e autorizar a ação judicial, conforme a convenção e o Código Social;

• Verificar o prazo de 180 dias desde o emergência do defeito e estimar a premência de ação ou produção antecipada de provas.

Documentos essenciais antes de negociar ou litigar

Antes de negociar, o síndico deve estimar se a construtora ainda existe, se há garantias ou seguros vinculados à obra e se o concórdia proposto não implica repúdio a pretensões ainda não quantificadas. Acordos feitos sem laudo técnico ilativo costumam resultar em reparos insuficientes e novidade judicialização.

• Contrato de compra e venda ou de empreitada, memorial descritivo e especificações técnicas;

• Projetos executivos e projetos “as built”, quando disponíveis;

• Manual de uso, operação e manutenção, conforme NBR 14037, e comprovante de entrega;

• Auto de vistoria, habite-se e documentos de regularização da obra;

• Laudos de inspeção predial (NBR 16747), relatórios de manutenção (NBR 5674) e ARTs ou RRTs;

• Convenção, atas de parlamento e registros de deliberações;

• Histórico de ocorrências, chamados, fotos datadas e correspondências trocadas;

• Notas fiscais e orçamentos dos reparos já realizados, para comprovação de danos;

• Apólices de seguro existentes, quando houver.