quais são os seus direitos e deveres?

A maior secção dos problemas em condomínio que envolve locatários acontece por falta de informação ou equívocos no entendimento das responsabilidades

Ao alugar um apartamento ou sala mercantil, normalmente as pessoas não sabem ao patente quais são as regras que devem seguir, assim porquê aquelas que o condomínio também deverá satisfazer. Para evitar essa situação e prometer que todos os inquilinos dos edifícios que administra estejam sempre cientes das regras, a síndica profissional Giovanna Hanauer implementou um procedimento padrão. A cada novo morador que entra no prédio ela apresenta as orientações básicas que fazem secção da rotina do condomínio, inclui o nome no quadro de moradores e entrega o regimento interno e a convenção.

“Nos empreendimentos que administro, todos os moradores têm os mesmos deveres e direitos, independentemente de serem proprietários ou não. Outrossim, os inquilinos não passam por nenhum tipo de restrição no uso da infraestrutura, tendo somente a limitação no momento de votação em assembleias, quando estas envolvem questões de despesas extraordinárias, mas a qualquer momento poderão se manifestar com a apresentação de procuração devidamente reconhecida”, comenta.

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Ela destaca que, no seu caso, os inquilinos de temporada são os que mais dão trabalho. “Por mais que os proprietários se esforcem e façam um resumo do regimento de fácil leitura e compreensão, dificilmente o pessoal lê e respeita. Querem curtir as férias sem preocupação com tempo, horários e colaboração nesse sentido. Por isso ter uma equipe muito preparada no condomínio durante o verão ajuda muito na abordagem inicial e campanhas educativas também auxiliam nesse sentido”, comenta.

Giovana Hanauer — A cada novo morador que entra no prédio, a síndica Giovanna Hanauer entrega o regimento interno e a convenção para que todos conheçam as regras

Inquilinos e condôminos

Segundo o jurisperito Wagner Becker, técnico na dimensão, a vida em condomínio é regida por diversas normas, tanto de caráter público porquê privado. E para manter a simetria, é fundamental que a relação entre gestão e locatários parta do entendimento de que toda negociação vem acompanhada de uma série de direitos e deveres, que deverão ser cumpridos entre os envolvidos, sendo que há nesse caso uma legislação que estabelece o papel de cada uma das partes.

“Vale lembrar que inquilino não é condômino e estes possuem natureza jurídica diferenciada. Por tanto, direitos e obrigações também diversas, mesmo que em alguns casos sejam semelhantes. E, para ordenar essa relação, temos as disposições do Código Social, Lei do Inquilinato, Lei de Condomínio, convenção e regimento interno do condomínio, e as decisões em plenário. Outrossim, a Constituição Federalista, apesar de não tratar do tópico específico, também deve ser considerada em algumas situações, já que a vida em condomínio abarca aspectos porquê a honra da pessoa humana, afetando as relações interpessoais daqueles que dividem um espaço generalidade”, avalia.

Ainda de convenção com Wagner, entre as garantias do locatário está a possibilidade de participação ativa junto ao síndico, que tem por obrigação escutar o morador, tendo em vista que cabe a ele o pagamento das despesas ordinárias do condomínio e, também, por estar vinculado ao cumprimento das disposições contidas na convenção e regimento interno.

“Ele não só pode porquê deve expedir à gestão sobre questões inerentes ao descumprimento dessas normas, muito porquê alertar sobre o descumprimento por secção de outros moradores. Mas vale lembrar que, quando o tópico em questão tem a ver com prestação de contas, a legislação é clara ao dispor que cabe ao síndico prestar contas aos condôminos, em plenário, e não aos inquilinos. Devendo os locatários, ao identificar qualquer problema em relação à gestão, alertar o proprietário”, avalia.

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Multas

Para o jurisperito Marconely da Cruz, o inquilino ao utilizar um imóvel localizado em um condomínio se iguala aos demais moradores. O que significa que deve praticar seus direitos em relação à utilização do muito e satisfazer todas as disposições constantes no ordenamento jurídico.

Uma vez que exemplo de obrigação a ser observado, ele cita o Cláusula 1336 do Código Social, que estipula dentre outras obrigações o impedimento em realizar obras que coloquem em risco a segurança do condomínio e ainda a proibição de mudança de frontispício, norma que se aplica para todos os moradores. Mas, se mesmo assim forem registradas penalidades ao morador, o técnico alerta que a obrigação de pagamento das multas pelo descumprimento das normas condominiais pertence tanto ao locatário infrator quanto ao condômino.

“O proprietário responde pela obrigação de pagamento da multa em caráter solidário, sendo que a sua responsabilidade social advém do seu obrigação de vigilância. Essa obrigação é resultado da tradução permitido do item 22 da Lei n.8245que obriga o locador a prometer, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado e também manter a forma e o tramontana do imóvel”, comenta.

Marconely Cruz — Marconely da Cruz: locatários devem receber todas as comunicações referentes ao condomínio, incluindo a ata de plenário

Caso o gestor enfrente qualquer tipo de conflito, Marconely recomenda que ele atue de forma pró-ativa.

“Compete aos síndicos por força do item 1348 do Código Social fazer satisfazer as normas condominiais, estando autorizada a emprego de multa e propositura de ações judiciais. A dica é que atuem de forma dinâmica na solução desses conflitos mediante a expedição de notificações extrajudiciais ou judiciais destinadas ao inquilino e ao proprietário ofertando conhecimento simples das infrações e determinando a imediata cessação da prática. Lembre sempre que hoje a própria lei incentiva a solução consensual dos conflitos. O prévio diálogo entre os envolvidos e o registro de um termo de convenção para que se resolvam os impasses tem se demonstrado porquê uma prática eficiente e célere para restabelecer a sossego social nos edifícios”, explica.

Ele lembra ainda que qualquer informação referente ao imóvel ou condomínio, incluindo a ata da reunião de plenário, sempre deve ser enviada uma traslado para conhecimento ao proprietário e também para o inquilino.

Direitos dos locatários

O locatário tem o recta de ter entrada à convenção e ao regimento interno do condomínio. A Lei do Inquilinato é clara ao dispor em seu art. 23, X: O locatário é obrigado a: X – satisfazer integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Por isso, os inquilinos devem ter, obrigatoriamente, entrada a toda legislação regulamentadora.

Wagnerbecker — Wagner Becker: inquilino tem direitos estabelecidos, já que cabe a ele o pagamento das despesas ordinárias do prédio

Destaca-se ainda que, é de inteira responsabilidade do morador se inteirar sobre as regras do condomínio que reside, não existindo qualquer hipótese de continência de emprego de penalidade em razão de ignorância das normas e regras

Inquilino inadimplente ou que aluga apartamento com dívida de taxa de condomínio não deve suportar nenhum tipo de constrangimento ou restrição no uso das áreas comuns, visto que há meios legais para realização da cobrança

A participação do inquilino em plenário é um tema que gera muitas dúvidas para os administradores. Segundo a Lei n.4591/64, no parágrafo 4º, do item 24, o locatório pode votar na hipótese de exiguidade do condômino-locador, nas assembleias que não envolvam despesas extraordinárias. Mas, porquê o tema é tratado de forma superficial, para evitar conflitos e questionamentos sobre a validade da sua participação, a melhor solução é a exigência de uma procuração outorgada pelo proprietário do imóvel

Em regra universal o inquilino está autorizado a ser síndico. Esse é o entendimento do item Art. 1.347 do Código Social que permite que a plenário possa escolher um síndico, não condômino, para gerir o condomínio, por prazo não superior a dois anos, que poderá ser renovado

A obrigação permitido de pagamento das despesas do condomínio é do proprietário. Levante por sua vez pode transferir a obrigação de algumas despesas ao locatário mediante disposições no contrato de locação. A exceção fica por conta do fundo de suplente. A proibição de se cobrar o fundo de suplente do inquilino advém da emprego do inciso X alínea G do item 22 da Lei n.8245/91 conhecida porquê Lei das Locações.

Fontes: advogados Wagner Becker e Marconely da Cruz Alves

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