entre a segurança coletiva e o rigor da legislação ambiental
A presença de árvores nos condomínios edilícios e horizontais proporciona conforto térmico, valorização imobiliária e qualidade estética indiscutíveis. No entanto, a convívio entre o meio envolvente e a estrutura construída exige um olhar técnico e, sobretudo, estrito saudação à legislação.
Questões uma vez que podas drásticas, remoção de exemplares com risco de queda ou o plantio desordenado de mudas não são meras decisões de conveniência interna da governo predial: envolvem a tutela do patrimônio público ambiental e podem deflagrar severas consequências jurídicas para a volume condominial e para o síndico.
O ponto de partida que gera frequentes equívocos na rotina condominial é a teoria de que a árvore situada dentro dos limites do lote privado pertenceria exclusivamente ao proprietário do terreno. No ordenamento jurídico brasílico, a vegetação de porte arbóreo constitui muito de interesse generalidade a todos os munícipes, cabendo ao Poder Público regular o seu manejo. Trinchar, suprimir ou mesmo executar uma poda que comprometa o desenvolvimento da vegetal — a chamada poda drástica — exige autorização administrativa prévia emitida pela Secretaria Municipal de Meio Envolvente ou órgão equivalente.
Intervir em uma árvore sem alvará específico constitui infração administrativa ambiental sujeita a autos de infração e multas expressivas, as quais variam conforme a espécie, o porte e as regras do projecto diretor de arborização urbana sítio. Paralelamente, o cláusula 49 da Lei de Crimes Ambientais (Lei Federalista nº 9.605/1998) tipifica uma vez que delito penal a conduta de destruir, danificar ou maltratar vegetação de ornamentação. A responsabilização criminal não recai sobre a pessoa jurídica abstrata, mas sim sobre a pessoa física que ordenou ou concorreu para a prática do ato — alcançando diretamente o gestor que autorizou o serviço ilegal.
Por outro lado, a preterição na manutenção preventiva também atrai responsabilidade social e penal por negligência. O cláusula 1.348, incisos II e V, do Código Social impõe ao síndico a obrigação de zelar pela conservação e guarda das partes comuns e praticar os atos necessários à segurança coletiva. Caso galhos apodrecidos ou troncos comprometidos venham a desabar em eventos climáticos, causando danos materiais a veículos, unidades privativas ou lesões a pedestres, o condomínio responde pelo obrigação de indenizar se for constatada a inércia na contratação de laudos agronômicos ou na solicitação formal de manejo junto à Prefeitura.
Se restar comprovado que o síndico recebeu alertas técnicos de risco ou que agiu com desídia deliberada ao deixar de adotar as providências administrativas, o condomínio, depois ressarcir os prejuízos à vítima, pode ajuizar ação regressiva para reaver do patrimônio pessoal do gestor os valores despendidos.
Quando o réplica arbóreo está localizado no passeio público ou próximo à rede de distribuição elétrica, a regra de cultura é distinta: a responsabilidade pelo manejo é da Prefeitura ou da concessionária de robustez elétrica. Nessas hipóteses, o condomínio não deve intervir na via pública por meios próprios. O obrigação da governo predial limita-se a protocolar reiterados pedidos administrativos, instruir as notificações com registros fotográficos e parecer técnico e, diante da inércia governamental e do iminente risco de colapso, acionar a Resguardo Social ou buscar tutela judicial de urgência para obrigar o ente público a realizar o incisão ou desbaste.
A complicação normativa aumenta quando o condomínio está inserido em faixas de preservação permanente, bordas de fragmentos nativos do bioma sítio ou abriga espécies sob proteção privativo, uma vez que o pau-brasil ou o pinheiro-do-paraná. Nessas situações, o licenciamento ultrapassa a jurisdição municipal e depende de revelação técnica de órgãos estaduais de fiscalização florestal ou mesmo do IBAMA.
O manejo da arborização não se restringe à retirada de espécies, mas abrange o plantio consciente. A introdução de espécies sem critérios fitossanitários costuma resultar em problemas estruturais graves a médio e longo prazos, uma vez que levantamento de pisos, rompimento de tubulações subterrâneas e infiltrações nas fundações. Ou por outra, a supressão legalmente autorizada de qualquer árvore é condicionada ao cumprimento de um Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental (TCRA), que exige o replantio de mudas nativas em quantidade estipulada pelo órgão fiscalizador.
A gestão de áreas verdes em condomínios demanda profissionalismo, planejamento preventivo e respaldo técnico. Antes de adotar motosserras e ferramentas de poda, o síndico deve obter laudo emitido por profissional habilitado com Apontamento de Responsabilidade Técnica (ART) e esperar o devido deferimento municipal. A proteção do meio envolvente e a integridade patrimonial e física dos condôminos dependem do estabilidade entre a cautela jurídica e a diligência administrativa.
Márcio Luís Spimpolo Jurisperito Profissional em Recta Imobiliário; Professor e Coordenador do curso de pós-graduação em Recta e Gestão Condominial da FAAP/SP; Presidente da ANACON.
