Vícios construtivos geram prejuízos e ações judiciais crescem no Brasil
Não há momento de maior expectativa para uma família ou para um investidor do que o recebimento das chaves de um imóvel recém-construído.
O cheiro de tinta fresca, os pisos brilhantes e a promessa de um novo primícias ou de um negócio lucrativo inebriam os sentidos. Todavia, no Brasil, esse sonho frequentemente esbarra em uma verdade incômoda: estamos falando dos temidos vícios construtivos.
Vícios construtivos são defeitos originados do projeto, realização ou materiais da obra que podem gerar grandes prejuízos e que vem se tornando uma das principais causas de disputas no setor imobiliário. É um problema crônico que assombra tanto pessoas físicas quanto empresários do setor imobiliário de setentrião a sul do país. O tema ganha ainda mais relevância diante do prolongamento da construção social no país. Em 2025, o setor movimentou murado de R$ 277 bilhões em investimentos, com progressão de quase 4%, o que amplia também o volume de entregas e, consequentemente, de possíveis falhas construtivas. Ao mesmo tempo, o dispêndio da construção subiu 5,63% no ano, pressionando prazos e realização das obras, fatores que podem impactar diretamente na qualidade final dos empreendimentos.
De convénio com o jurista imobiliário Carlos Alberto Zonta Junior, muitos compradores só percebem o problema em seguida a mudança. “Os vícios construtivos podem ser aparentes, quando são visíveis logo na entrega, ou ocultos, que aparecem com o tempo. E são esses últimos que costumam gerar maiores prejuízos, porque envolvem estrutura, infiltrações e problemas que comprometem o uso do imóvel”, explica.
A legislação brasileira prevê prazos específicos para que o consumidor busque seus direitos. Pelo Código de Resguardo do Consumidor, o prazo para reclamar de vícios aparentes pode ser de até 90 dias, enquanto vícios ocultos passam a racontar a partir do momento em que são identificados. Já o Código Social estabelece garantia de até cinco anos para problemas relacionados à solidez e segurança da construção. “Muita gente perde o recta de ação por desconhecer esses prazos. Por isso, agir rapidamente é fundamental”, alerta o perito. Nos tribunais brasileiros, a discussão sobre o que é um “vício construtivo” e o que é somente “desgaste originário” ou “mau uso” deixou de ser um debate subjetivo para se tornar uma estudo estritamente técnica, pautada pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
“As normas da ABNT são a verdadeira bússola nessas disputas”, destaca Zonta. “Quando um juiz precisa deliberar se uma construtora entregou um imóvel pechoso, ele também olha para as normas técnicas uma vez que a NBR 15575 (normas de desempenho) e NBR 17170 (garantias e prazos)”. Elas estabelecem os requisitos mínimos de qualidade para as edificações habitacionais, desde o conforto acústico até a espaço da estrutura e garantia dos componentes e equipamentos.
Com isso, os impactos financeiros podem ser expressivos. Além dos custos com reparos, há desvalorização do imóvel, gastos com perícias técnicas e, em alguns casos, a impossibilidade de uso do muito. Quando o problema afeta as áreas comuns de um condomínio, é síndico quem deve acionar a construtora. Nos últimos anos, o aumento de ações judiciais relacionadas a vícios construtivos também tem chamado atenção de entidades do setor, que já discutem medidas para reduzir conflitos e trazer mais segurança jurídica tanto para consumidores quanto para empresas.
A entrega de um resultado de qualidade é obrigação da construtora, mas a vida útil do imóvel depende diretamente dos cuidados e da manutenção realizados pelo possuidor. Zelar pela conservação preventiva e evitar reformas que afetem a estrutura são medidas essenciais de segurança. Para Zonta, “é fundamental conscientizar que nem todo problema demanda um processo judicial: a solução extrajudicial costuma ser o caminho mais rápido e eficiente para solucionar o conflito. Mas, caso não seja resolvido, o consumidor não deve hesitar em buscar seus direitos”, orienta Carlos Alberto Zonta Junior. Diante de um mercado cada vez mais aquecido e exigente, o desvelo com a qualidade das construções e a informação do consumidor tornam-se fatores decisivos para evitar prejuízos e prometer segurança jurídica nas relações imobiliárias.
