Suspensão de todas as ações envolvendo locação por aplicativo
No mês de maio deste ano a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) apresentou um entendimento que altera profundamente a gestão de unidades autônomas em condomínios edilícios. No julgamento do Recurso Peculiar (REsp) 2.121.055, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, o tribunal definiu que a exploração de imóveis via plataformas de short stay, uma vez que o Airbnb, descaracteriza a destinação residencial. A decisão estabelece que a prática só é legítima mediante autorização expressa na convenção, aprovada por quórum de dois terços dos condôminos.
A estudo jurídica da ministra Andrighi fundamentou-se na atipicidade desses contratos. O colegiado entendeu que o padrão não se submete à Lei de Locação (Lei 8.245/1991), por precisar da segurança propriedade da moradia, nem à Lei de Turismo (Lei 11.771/2008), por não configurar hospedagem hoteleira formal. Essa natureza híbrida retira do usuário as garantias típicas do inquilinato, uma vez que o recta de renovação, e impõe ao condomínio o duelo de regular uma atividade de exploração econômica profissional em áreas originalmente destinadas ao convívio estritamente residencial.
O ponto mediano do acórdão reside na tradução do item 1.336, IV, do Código Social (CC), que impõe ao condômino o responsabilidade de dar à sua unidade a mesma destinação da fundação. Para o STJ, a subida rotatividade e o caráter mercantil do short stay rompem com o sossego e a segurança coletiva. Assim, a mudança de uso exige a mudança formal da convenção, respeitando o quórum qualificado previsto no item 1.351 do CC. A votação apertada (5 a 4) reflete a tensão entre o recta individual de propriedade e o recta real de destinação, que vincula todos os moradores.
Para condomínios que desejam se adequar à novidade veras ou para incorporadoras que lançam empreendimentos vocacionados, a redação das cláusulas tornou-se sátira. Recomenda-se que a autorização não seja genérica, mas detalhada para evitar litígios interpretativos. Uma cláusula eficiente deve definir precisamente o concepção de “estadia de curta temporada”, estabelecendo limites de ocupação e responsabilidades objetivas do proprietário por danos causados por seus hóspedes às áreas comuns.
Sugere-se a inclusão de dispositivos que condicionem a atividade ao cumprimento de um regulamento de uso específico. Leste documento deve prever procedimentos rigorosos de check-in, identificação prévia de usuários junto à portaria e a proibição de eventos ou festas nas unidades. Aliás, é prudente estabelecer a obrigatoriedade de um seguro de responsabilidade social e a geração de um fundo de suplente suplementar para custear o desgaste acentuado das áreas comuns decorrente da maior rotatividade.
Em suma, o cenário pós-decisão exige que síndicos e investidores abandonem a informalidade. A segurança jurídica agora depende de uma engenharia contratual robusta, que harmonize a rentabilidade do ativo imobiliário com as normas de convívio e a preservação da natureza residencial do condomínio.
Para as incorporadoras o julgado figura uma vez que uma óptimo oportunidade de mercado para a produção de unidades autônomas com tipologia estúdio, posto que o fluxo de usuários de plataforma de short stay em empreendimentos que não possuem tal autorização na convenção será redirecionado para novos empreendimentos já projetados arquitetonicamente e juridicamente para acomodar esta modalidade de utilização.
Uma vez que o objecto se tornou importante e tem gerado muita instabilidade jurídica, todos os processos envolvendo a material locações por aplicativos estão suspensas pelo STJ para que o objecto seja pacificado através do tema 1.443 e criará uma tese vinculante.
Gustavo Camacho, legista, técnico em Recta Condominial e sócio da Panno Waknin & Camacho Sociedade de Advogados
