Juízo Fiscal, Auditoria e a Crescente Responsabilização por Preterição em Condomínios e Associações
A gestão financeira em condomínios e associações de moradores, embora muitas vezes percebida porquê uma tarefa interna e de menor dificuldade, envolve a gestão de recursos significativos e a crédito de centenas ou milhares de pessoas. Nesse cenário, o Juízo Fiscal e a auditoria externa emergem porquê pilares fundamentais para a saúde financeira e a silêncio social. Mas, com a crescente conscientização sobre direitos e deveres, a preterição dos membros do Juízo Fiscal tem gerado um número alarmante de casos de responsabilização social.
Na prática, é muito geral encontrar Conselhos Fiscais constituídos por moradores que assumem a função de forma voluntária, muitas vezes sem conhecimento técnico contábil, financeiro ou jurídico, e que acabam exercendo o função de maneira meramente formal. Não são raros os casos em que o mentor comparece unicamente às assembleias destinadas à prestação de contas e se limita a apor sua assinatura em livros, pareceres ou documentos previamente elaborados pela gestão ou pela administradora, sem que tenha efetivamente pesquisado os lançamentos, documentos, contratos, extratos bancários ou demais elementos que compõem a movimentação financeira da entidade.
A voluntariedade do treino, mas, não transforma o Juízo Fiscal em um órgão meramente decorativo. A privação de remuneração, a falta de conhecimento técnico ou a crédito depositada na administradora e no síndico não afastam, por si sós, o responsabilidade de diligência inerente à função assumida. Ao admitir o pensão, o mentor passa a integrar uma estrutura de fiscalização criada justamente para conferir maior segurança à gestão dos recursos coletivos.
O problema se torna ainda mais relevante quando a assinatura é utilizada porquê verdadeira chancela de regularidade, sem que tenha havido qualquer estudo efetiva. O ato de assinar uma prestação de contas, um parecer ou um documento financeiro não é juridicamente neutro quando representa, perante a coletividade, a desfecho de que aquelas contas foram examinadas e consideradas regulares. A assinatura, nesse contexto, pode deixar de ser mera formalidade e passar a constituir elemento relevante para a estudo da conduta e da eventual responsabilidade daquele que a apôs.
É nesse ponto que surge uma questão que merece maior atenção: o juízo fiscal possuí responsabilidade, e até onde ela?
O papel de membro do Juízo Fiscal não é meramente honorífico: envolve deveres e responsabilidades. O Código Social Brasiliano, em seu item 186, estabelece que “Aquele que, por ação ou preterição voluntária, negligência ou imprudência, violar recta e suscitar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” No contexto de condomínios e associações, essa regra tem sido cada vez mais aplicada aos conselheiros fiscais que se omitem em suas funções.
A preterição do mentor fiscal pode configurar-se quando há:
Negligência na fiscalização: Não examinar as pastas, não questionar despesas suspeitas ou não solicitar informações adicionais.
Irregularidade em alertar irregularidades: Ter conhecimento de desvios, fraudes ou má gestão e não discursar à câmara ou tomar as providências cabíveis.
Aprovação indiscriminada de contas: Avalizar contas sem a devida estudo sátira, contribuindo para a perpetuação de problemas.
O número de ações judiciais que buscam a responsabilização pessoal dos membros do Juízo Fiscal por perdas financeiras causadas à coletividade, em decorrência de sua preterição, tem desenvolvido. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a responsabilidade do mentor não se limita à “boa-fé”, mas exige a diligência necessária para o função que ocupa. Em caso de comprovada preterição que gere prejuízo, o mentor pode ser sentenciado a ressarcir os danos individualmente ou em conjunto com os demais responsáveis. A título de exemplo:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. ADMISSIBILIDADE RECURSAL. AUSÊNCIA. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. FUNDAMENTOS. SENTENÇA. DIALETICIDADE. RECURSAL. CONDOMÍNIO. CONSELHO FISCAL. IRREGULARIDADES. PRATICADAS. SÍNDICO. RESPONSABILIDADE. SUBSIDIÁRIA. MEMBROS. OMISSÃO. NEGLIGÊNCIA. DEVER. FISCALIZAÇÃO. 1. A recurso que impugna os fundamentos da sentença atende ao princípio da dialeticidade, ainda que reproduza em alguma medida argumentos utilizados em peças processuais anteriores. 2. Os membros do juízo fiscal do condomínio respondem subsidiariamente pelas irregularidades praticadas pelo síndico durante a sua gestão se forem negligentes no desempenho da função de fiscalização. 3. Recurso desprovida. (TJ-DF 0712183-65.2020.8.07.0009 1771687, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 11/10/2023, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 20/11/2023)
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INTERVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. POOL HOTELEIRO. AFASTAMENTO DEFINITIVO DO SÍNDICO E DO CONSELHO FISCAL DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CRYSTAL PLACE. IRREGULARIDADES COMETIDAS PELO SÍNDICO NA GESTÃO ADMINISTRATIVA. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA DO CONSELHO FISCAL. 1- Não houve pedido de retiro definitivo da ORGBRISTOL com relação à gestão do condomínio, o que será verosímil por meio de reunião pois os próprios condôminos, reunidos em câmara ou, de outro modo, por via de rescisão ou término do contrato. Tais questões não foram discutidas neste processo, e sua crítica afrontaria o princípio da congruência. 2- Muito embora o subsíndico tenha por atribuição facilitar a gestão pelo síndico e assumir a gestão provisoriamente nos casos de retiro daquele, não se colhe dos autos prova alguma de que a referida ré praticou as irregularidades apontadas na exordial, tampouco se demonstrando que esta chegou a assumir e praticar atos de gestão inerentes ao síndico. 3- A preterição dos membros do juízo fiscal poder ser entendida porquê conivência com as atividades irregulares praticadas pelo síndico dentro da gestão do condomínio. APELO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (TJ-GO 03695405820158090051, Relator: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA – (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/05/2022)
Diante deste cenário e com a crescente profissionalização da gestão condominial e associativa, a fiscalização das contas deixou de ser uma formalidade para assumir papel estratégico na prevenção de fraudes, desvios, pagamentos indevidos, contratações irregulares e outras situações capazes de comprometer o patrimônio coletivo. Paralelamente, cresce também a urgência de compreender que a preterição pode produzir consequências jurídicas tão relevantes quanto a atuação direta na irregularidade.
A existência de um Juízo Fiscal atuante não só proporciona maior transparência, mas também funciona porquê um desestímulo a possíveis desmandos, garantindo que os recursos dos condôminos e associados sejam utilizados de forma correta e eficiente.
Daí também a valor das auditorias externas: enquanto o Juízo Fiscal atua porquê um controle interno, a auditoria externa surge porquê um mecanismo de verificação independente e altamente especializado. Um auditor, ou uma empresa de auditoria, realiza uma estudo aprofundada das contas, dos processos financeiros, dos contratos e da conformidade lícito e estatutária da gestão.
Desta forma, a atuação conjunta e complementar de um Juízo Fiscal vigilante e de auditorias externas periódicas é o caminho para uma gestão financeira transparente e eficiente.
A responsabilidade de revistar as finanças em condomínios e associações é um pensão sério, que exige dedicação. A crescente responsabilização social por preterição é um lembrete de que a inação pode ter consequências severas. Ao adotar uma cultura de governança sólida, com um Juízo Fiscal atuante e a realização de auditorias periódicas, condôminos e associados podem ter a certeza de que seus recursos estão em boas mãos e que a simetria da coletividade será preservada.
ARIÁDINE GROSSI é advogada sócia na secretária Peixoto e Cintra Advogados Associados, onde atua porquê head da superfície Imobiliária e Condominial, sendo referência na transporte dessas demandas no Estado. É perito em Processo Social pela Instalação do Ministério Público do Estado de Mato Grosso e em Recta Condominial pelo Meio Brasiliano de Estudos e Pesquisas Jurídicas. Atua porquê membro das comissões de Recta Imobiliário e Recta Condominial da OAB/MT. É Diretora Estadual da ANACON e Presidente da Percentagem de Recta Condominial do IAMAT. Professora, palestrante e consultora jurídica, é também coautora da obra Experiências Práticas em Conflitos Condominiais (Editora ANACON, 2023).
