STJ sinaliza restrições à locação de temporada em condomínios, mas decisão ainda não é definitiva

Apesar da repercussão pátrio em torno do recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre locações de curta temporada por plataformas porquê Airbnb, especialistas alertam que ainda é precipitado tratar o entendimento porquê uma decisão definitiva sobre o tema.

O posicionamento da Segunda Seção da Galanteio consolidou uma traço de tradução importante ao considerar que a exploração de imóveis por plataformas de short stay descaracteriza a destinação residencial dos condomínios edilícios. No entanto, o precedente não possui efeito vinculante, ou seja, não obriga involuntariamente juízes e tribunais do país a seguirem o mesmo posicionamento.

A avaliação é do jurista Gustavo Camacho, que destaca que o entendimento firmado no julgamento representa uma sinalização relevante sobre a direção adotada pelo Tribunal, mas não encerra o debate jurídico. “Esta decisão não é definitiva e tampouco é uma súmula vinculante. Trata-se de um julgado importante, mas voltado ao caso concreto analisado”, explica. Segundo ele, diferentemente de decisões anteriores sobre o tema, que haviam sido tomadas por turmas específicas do STJ, desta vez a decisão foi unificada pela Galanteio, ainda que por maioria apertada, de cinco votos a quatro.

Na prática, o julgamento reforça a tendência de entendimento do Tribunal de que locações de curtíssima temporada possuem natureza atípica e estariam associadas a uma destinação não residencial das unidades, o que impacta diretamente a gestão condominial. Para Camacho, isso torna desnecessário que condomínios residenciais tragam, expressamente, uma vedação ao uso de plataformas de hospedagem para exploração econômica, já que o julgado aponta para a incompatibilidade da prática com a finalidade residencial do empreendimento.

Ainda assim, o jurista ressalta que síndicos e administradores devem agir com cautela. Diante da falta de pacificação definitiva sobre a material, ele recomenda que a discussão seja levada à Tertúlia Universal, permitindo que os moradores compreendam os riscos de judicialização tanto na hipótese de proibição quanto de autorização das locações de curta temporada. “O melhor caminho, neste momento, é que a posição do condomínio esteja expressamente prevista na Convenção, seja para proibir ou para autorizar”, afirma.

Porquê adequar a Convenção para proibir ou autorizar

Caso a opção seja permitir esse tipo de locação, a tendência apontada pelo entendimento do STJ é a premência de diferença formal da convenção condominial, com aprovação de dois terços dos condôminos, conforme previsto no cláusula 1.351 do Código Social, já que haveria mudança da destinação da unidade autônoma. Em contrapartida, segundo a tradução do julgamento, a proibição poderia ser adotada sem premência de quórum qualificado, embora Camacho recomende que a vedação também conste expressamente da convenção para reduzir conflitos interpretativos e substanciar a segurança jurídica.

Para condomínios que optarem pela autorização, a orientação é estabelecer regras claras em convenção e regulamento interno, disciplinando a atividade e prevenindo conflitos relacionados à segurança, circulação de pessoas e convívio.

“Recomenda-se que a autorização não seja genérica, mas detalhada para evitar litígios interpretativos. Uma cláusula eficiente deve definir precisamente o concepção de “estadia de curta temporada”, estabelecendo limites de ocupação e responsabilidades objetivas do proprietário por danos causados por seus hóspedes às áreas comuns”, destaca Camacho.

O jurista sugere ainda a inclusão de dispositivos que condicionem a atividade ao cumprimento de um regulamento de uso específico. Levante documento deve prever procedimentos rigorosos de check-in, identificação prévia de usuários junto à portaria e a proibição de eventos ou festas nas unidades. Ou por outra, é prudente estabelecer a obrigatoriedade de um seguro de responsabilidade social e a geração de um fundo de suplente suplementar para custear o desgaste acentuado das áreas comuns decorrente da maior rotatividade.

Vale lembrar que, os proprietários que atualmente anunciam imóveis em plataformas digitais não precisam interromper imediatamente a atividade. “Porquê não se trata de uma decisão vinculante, não há premência de paralisação imediata”, esclarece o jurista.

O debate, segundo Camacho, também deve mobilizar incorporadoras e novos empreendimentos residenciais. A recomendação é que o tema seja enfrentado já na temporada de incorporação imobiliária, com regras claras previstas desde a elaboração da convenção condominial, reduzindo inseguranças futuras e alinhando expectativas entre moradores, investidores e administradores.