O que muda na gestão entre condomínios residenciais, comerciais e industriais?
Embora o Código Social estabeleça que a responsabilidade do síndico seja a mesma, independentemente do tipo de condomínio, a prática demonstra que a rotina de gestão varia significativamente entre empreendimentos residenciais, comerciais e industriais (ou logísticos).
Na núcleo, todos exigem assembleias, manutenção, segurança e o cumprimento da convenção e do regimento interno. O que realmente muda é a dinâmica das relações, o perfil dos usuários e as prioridades operacionais de cada padrão.
Nos condomínios residenciais, a utilização é contínua. Há circulação de moradores 24 horas por dia e as áreas demandam atenção permanente. Catiane dos Santos, administradora da F5 Gestão de Condomínios, destaca que, nesse envolvente, o foco está diretamente ligado ao bem-estar e à convívio. “As interações são constantes e totalmente direcionadas ao convívio dos moradores. Isso exige do síndico conhecimento profundo da convenção e do regimento interno, além de habilidade de mediação para manter a simetria”, explica.
Para o síndico Luiz Otávio Campos Simone, com mais de uma dezena de atuação no mercado, o padrão residencial tende a ser mais multíplice. “Tratamos com famílias, com sonhos e culturas diferentes. As demandas são maiores e o leque de prestadores de serviço também”, afirma. Percepção compartilhada pela síndica Adriana Gonçalves Lins de Souza, que acrescenta que a segurança é um ponto sensível nesse formato, mormente em condomínios com grande número de unidades e intensa circulação de pessoas.
Já nos condomínios comerciais, a rotina costuma ser mais previsível e concentrada em horários definidos de funcionamento. A gestão volta-se à eficiência e à funcionalidade da estrutura. Manutenção de elevadores, sistemas de refrigeração, portarias e conservação predial tornam-se pontos críticos, pois o imóvel precisa prometer fluidez no atendimento aos clientes e pleno funcionamento das empresas instaladas. “O proprietário de uma sala mercantil quer que o imóvel gere renda, não transtorno. A vida é mais prática e objetiva”, resume Luiz. Ele complementa ainda que, embora haja menos conflitos interpessoais do que no padrão residencial, o síndico precisa asseverar rapidez na solução de problemas, eficiência operacional e cumprimento rigoroso das normas.
Dentro do segmento mercantil, os condomínios industriais, também chamados de logísticos, formam um nicho específico. São complexos compostos por galpões destinados ao armazenamento e à distribuição de cargas, geralmente localizados próximos a rodovias e grandes centros urbanos. Daniela Cunha, síndica profissional que atua nesse segmento na Grande Florianópolis, explica que a estrutura administrativa é semelhante à dos residenciais, com assembleias, convenção, regimento interno e rateio de despesas. A principal diferença está no perfil das unidades. “São menos unidades, mas com taxas mais altas. Estamos administrando empresas dentro de um mesmo espaço”, afirma.
Nesse padrão, a segurança assume papel médio. Muitas empresas armazenam produtos de cocuruto valor, o que exige controle rigoroso de chegada, monitoramento permanente e presença ativa do síndico. “É um tipo de condomínio que não para. Não tem hora. O desvelo com a segurança precisa ser reduplicado”, relata Daniela. Embora a rotina seja, em universal, menos conflituosa do que no residencial, a responsabilidade é elevada, havendo falta de gestão comprovada, o síndico pode responder social e criminalmente. Soma-se a isso a dinâmica operacional de alguns empreendimentos, que podem concentrar milhares de trabalhadores, exigindo estrutura adequada de restaurante, estacionamento e organização logística eficiente.
Entre os profissionais do setor, há consenso de que o condomínio residencial tende a apresentar maior dificuldade em razão das relações interpessoais e do uso intenso das áreas comuns. Já nos condomínios comerciais e industriais, a cobrança por eficiência é mais acentuada, mas a gestão costuma ser mais objetiva e técnica. A remuneração também é um fator de destaque, mormente no segmento logístico, onde costuma ser superior à média dos residenciais. Ainda assim, as responsabilidades legais permanecem as mesmas, conforme previsto no Código Social. Independentemente do perfil do empreendimento, especialistas reforçam que o conhecimento profundo da convenção, do regimento interno e da legislação aplicável é o que sustenta uma gestão segura, equilibrada e eficiente.
