Durante décadas, as chamadas contas pool foram amplamente utilizadas por administradoras de condomínios porquê uma solução prática para convergir arrecadações e pagamentos.
Durante décadas, as chamadas contas pool foram amplamente utilizadas por administradoras de condomínios porquê uma solução prática para convergir arrecadações e pagamentos.
O protótipo, no entanto, ficou definitivamente em xeque posteriormente a ingresso em vigor das Resoluções BCB nº 518 e CMN nº 5.261, em 1º de dezembro de 2025, que, com foco no combate ao violação, apontam o término das contas-bolsão. Modalidade muitas vezes confundida com as contas pool.
O problema, segundo Fernando Willrich, vice-presidente da BRCondos, não estava originalmente no protótipo de conta-bolsão, mas no seu desvirtuamento ao longo do tempo. O uso indevido da modalidade por organizações criminosas para lavagem de numerário, fraudes e golpes acabou chamando a atenção do Banco Medial, já que a concentração dificulta a identificação de quem efetivamente paga ou recebe os valores.
O perito explica ainda que, as novas orientações, aparentemente, acabaram “pondo tudo no mesmo saco”. “Os bancos podem rematar dificultando a vida de empresas que tradicionalmente adotam a prática da conta pool. A partir de agora, eles terão de fazer a diferenciação entre as modalidades ou buscar alternativas, porquê a brecha de contas individuais para cada condomínio ou a adoção de estratégias de Baas (Bank as a Service), com a geração de múltiplas subcontas, nas quais cada cliente possui sua própria identificação financeira”, pontua.
Mudanças e as contas pool
Em Santa Catarina, de negócio com Willrich, historicamente, a cultura da contabilidade condominial, da autogestão e as contas pool nunca foram muito muito aceitas pelo mercado. Logo, as resoluções não trazem grandes impactos para as empresas ou condomínios da região. Entretanto, para estados porquê Rio Grande do Sul, São Paulo e Rio de Janeiro, que têm uma adesão maior à modalidade, os impactos ainda terão de ser avaliados no percurso do ano. “Possivelmente, ocorrerá a ampliação de brecha de contas bancárias individuais vinculadas por condomínio e um maior investimento por secção das empresas em sistemas”.
Estudo compartilhada pelo jurisconsulto Zulmar Koerich, perito em Recta Condominial, que relata que as contas pool nunca chegaram a ser formalmente proibidas, o que fez com que fossem tratadas porquê uma prática tolerada. “Isso não significa que fossem juridicamente seguras. Sempre estiveram em uma zona cinzenta do Recta, pois contrariam princípios básicos porquê segregação patrimonial, transparência e rastreabilidade”, afirma.
Segundo Koerich, a experiência prática revelou riscos relevantes. Casos de fraudes, relatórios financeiros fictícios, saques indevidos e prejuízos nunca recompostos aos condomínios alimentaram a suspeição dos órgãos reguladores. A confusão patrimonial, em próprio, é apontada porquê um dos principais problemas. “Quando o numerário do condomínio se mistura ao da administradora, a fiscalização se fragiliza, a prestação de contas perde credibilidade e a governança fica comprometida”, explica.
Aliás, há riscos concretos de penhoras e bloqueios judiciais decorrentes de dívidas da administradora ou de seus sócios, atingindo recursos que pertencem exclusivamente aos condôminos. Em situações mais graves, a depender da conduta, podem surgir inclusive implicações penais.
Com a novidade regulamentação, esse cenário muda de forma definitiva. Embora as resoluções não utilizem expressamente o termo “conta pool”, Koerich destaca que o protótipo passa a ser claramente vedado. “As normas exigem a individualização das contas e proíbem a movimentação de recursos de terceiros quando isso inviabiliza a identificação do titular ou do beneficiário final. Na prática, o protótipo tradicional de conta-bolsão tornou-se incompatível com o regime regulatório e está proibido”, afirma.
O jurisconsulto explica que a responsabilidade, agora, recai também sobre as administradoras que insistirem na prática. Elas podem ter suas contas encerradas compulsoriamente pelos bancos, além de enfrentar questionamentos contratuais, ações de indenização e, dependendo do caso, reflexos na esfera penal. O síndico, por sua vez, não está imune. Se permanecer comprovado que tinha ciência dos riscos e, no entanto, se omitiu, também pode ser responsabilizado, ainda que a estudo dependa das circunstâncias e do proporção de culpa.
Nesse contexto, há convergência entre os especialistas quanto ao caminho a seguir. Tanto Willrich quanto Koerich apontam as contas vinculadas, ou seja, abertas em nome do próprio condomínio, porquê a solução mais adequada. Para Willrich, elas aumentam a transparência, mas exigem atenção redobrada à governança e à segurança do dedo. Já Koerich ressalta que, do ponto de vista lícito, esse protótipo garante segregação patrimonial, facilita a fiscalização e reduz drasticamente os riscos de fraude e de bloqueios indevidos.
Para síndicos e conselhos, a recomendação é cautela e informação. Conversar com a administradora, entender porquê ela está se adequando às novas regras e evitar decisões precipitadas são passos fundamentais. Para quem já opera com contas individualizadas, a mudança regulatória não traz impacto direto, mas reforça a valia de boas práticas de governança e prevenção a golpes.
Mais do que o fechamento de um protótipo histórico, especialistas acreditam que o término das contas-bolsão e, por consequência, das contas pool, representa um progresso relevante na proteção do patrimônio dos condôminos. A novidade disciplina fortalece a segurança jurídica, impõe maior responsabilidade aos gestores e consolida a transparência porquê pilar medial de uma gestão condominial moderna e confiável.
