Dívida de condomínio prescreve?
O endividamento faz segmento da verdade de milhões de brasileiros. Dificuldades financeiras, perda de renda, desemprego e falhas no planejamento doméstico são fatores que frequentemente levam à inadimplência. Mas, quando os débitos deixam de ser pagos, além das consequências imediatas, porquê juros e restrições de crédito, surge a incerteza se essas dívidas podem “prescrever”.
A récipe é um instituto previsto na legislação brasileira e estabelece prazos diferentes conforme a natureza do débito. Em termos jurídicos, ela não apaga a dívida, mas limita o recta de cobrança coercitiva depois determinado período. Ou seja, o valor continua existindo, porém o credor perde a possibilidade de exigir judicialmente o pagamento quando o prazo lítico é ultrapassado.
Esse debate, generalidade em relações bancárias e comerciais, também alcança a vida em condomínio. Mas, finalmente, a inadimplência da taxa condominial, fundamental para custear despesas porquê chuva, vontade das áreas comuns, salários de funcionários e manutenção predial, integra o rol de obrigações sujeitas à récipe?
Para o legisperito Zulmar Koerich, perito em questões condominiais, a resposta é objetiva: sim, integra, e o prazo para essa cobrança é de cinco anos, contados a partir do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. O entendimento foi consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), uniformizando a tradução vernáculo.
“A récipe é analisada individualmente em relação a cada prestação. Pretérito esse prazo, extingue-se a pretensão de cobrança, não o débito em si. Dessa forma, não é provável ajuizar ação, promover protesto, negativar o nome do devedor ou praticar qualquer ato ativo de exigência coercitiva”, pontua Zulmar.
Se do ponto de vista jurídico a regra é clara, na rotina dos condomínios o cenário costuma ser mais turbulento. Para o perito em cobrança garantida Márcio Koerich, diretor da Pontual Cobranças, a inadimplência, e até mesmo a impontualidade, gera um efeito dominó súbito. “O problema não é exclusivamente o não pagamento, mas o detido recorrente. Isso desencaixa as contas, gera multas e juros e compromete o fluxo de caixa”, observa. Na prática, quando um morador deixa de remunerar, quem cofre com a diferença são os demais condôminos. O resultado é aumento de dispêndio e desgaste coletivo.
Esse impacto financeiro reforça a responsabilidade do síndico. Segundo Zulmar, o Código Social impõe ao gestor o responsabilidade de cobrar as contribuições e zelar pelo patrimônio generalidade. “Se, por preterição, o síndico deixa a dívida prescrever, pode possuir responsabilização social”, alerta. A adoção de notificações formais, registro da inadimplência, protesto antes do prazo prescricional e ajuizamento tempestivo da realização são medidas que demonstram a atuação proativa e preservam a responsabilidade do gestor.
Márcio concorda que a inércia agrava o problema. “Quando o condomínio morosidade a agir, a dívida vira uma esfera de neve. Quanto mais tempo passa, maior a dificuldade de negociação e recuperação”, afirma. Por isso, ele defende a profissionalização da cobrança porquê forma de preservar o caixa e evitar a récipe.
Nesse ponto, surge o debate sobre a contratação de empresas de cobrança garantida. Para Zulmar, sob a ótica jurídica, trata-se de uma prática legítima de gestão e mitigação de riscos, mormente quando a inadimplência compromete o fluxo financeiro. “A medida deve ser analisada quanto ao dispêndio, à previsão na convenção e à deliberação assemblear, garantindo transparência”, pondera.
Já Márcio enfatiza o lucro operacional, pois mesmo que o condômino não pague em dia, o condomínio recebe, garantindo previsibilidade orçamentária. “Com recursos em caixa, o síndico pode focar a governo, a manutenção e a simetria interna. Outrossim, a empresa tem interesse direto em evitar a récipe, promovendo cobrança humanizada e, se necessário, adotando as medidas judiciais dentro do prazo de cinco anos”, explica.
Apesar das alternativas de gestão, o peso jurídico da dívida condominial permanece. Zulmar lembra que se trata de obrigação vinculada ao imóvel, podendo inclusive levar à penhora e ao leilão, ainda que seja o único muito imóvel da família, hipótese expressamente prevista em lei. Outrossim, mesmo prescrita, a existência do débito pode impedir a emissão de diploma de quitação e restringir o recta de voto em parlamento.
