Os riscos e cuidados ao comprar imóveis em leilão

O mercado de leilões imobiliários vive um dos momentos mais aquecidos dos últimos anos no Brasil. Impulsionado pela inadimplência e pelos juros elevados, o volume de imóveis retomados não para de crescer — foram mais de 116 milénio ofertas no país no primeiro semestre, um progressão de 25,1% em relação ao período anterior. Para investidores e compradores em procura da vivenda própria, a atração é evidente: descontos que podem chegar a 50% ou mais em relação ao valor de mercado.

No entanto, no universo dos condomínios residenciais e comerciais, o que parece um negócio imperdível pode se transformar em um pesadelo financeiro se a estudo jurídica for negligenciada.

O risco da dívida propter rem: a conta do condomínio

O principal ponto de atenção para quem arremata um apartamento em leilão é a natureza da dívida condominial. Juridicamente classificada uma vez que débito propter rem (que “adere à coisa”), a taxa de condomínio acompanha o imóvel, e não o idoso morador.

Isso significa que, se o edital do leilão não for elaborado com extrema precisão técnica ou se o comprador não fizer uma varredura prévia na matrícula e nas certidões da administradora, o novo proprietário pode ser surpreendido com a obrigação de quitar milhares de reais em taxas e multas atrasadas deixadas pelo idoso possuidor.

Por outro lado, o leilão judicial promovido pelo próprio condomínio tem sido a instrumento definitiva para que gestores recuperem a saúde financeira do prédio, levando a leilão a unidade do morador que acumula anos de inadimplência.

Cuidados além do preço de lance

Segundo o legisperito imobiliário Carlos Alberto Zonta Junior, o erro mais geral dos arrematantes é focar exclusivamente no valor do lance inicial e ignorar as pendências legais que envolvem a unidade.

“Muitas pessoas se encantam pelo preço anunciado e esquecem de realizar uma estudo jurídica completa do imóvel. É fundamental verificar a matrícula, a existência de ações judiciais, débitos, ocupação e todas as condições previstas no edital. Um desconto ressaltado pode finalizar saindo muito custoso quando esses cuidados são ignorados”, alerta o técnico.

Outro gargalo frequente é a posse do imóvel. Em muitos casos, o apartamento permanece ocupado pelo ex-proprietário ou por inquilinos, exigindo medidas judiciais de imissão na posse que podem levar meses. Durante esse período de transição, surgem atritos sobre quem deve arcar com as cotas mensais e com quem a portaria deve se expedir.

Judicial vs. Extrajudicial: entenda as diferenças

A origem do leilão também determina o proporção de complicação e o tempo de regularização do muito:

• Leilão Judicial: Ocorre por mandamento da Justiça, frequentemente decorrente de ações de cobrança (incluindo dívidas com o próprio condomínio). Costuma ser mais seguro em relação ao cancelamento de penhoras antigas, desde que o edital seja transparente.

• Leilão Extrajudicial: Decorre da doidice fiduciária com bancos e instituições financeiras por falta de pagamento do financiamento. É mais rápido na tempo inicial, mas exige atenção redobrada aos débitos operacionais e de condomínio acumulados.

“Os leilões podem simbolizar excelentes oportunidades patrimoniais, mas devem ser encarados uma vez que operações jurídicas e não exclusivamente comerciais. O esteio de um legisperito especializado antes da arrematação é uma medida que reduz riscos e aumenta significativamente as chances de sucesso”, reforça Zonta.