Quando a gestão passa dos limites
A morte de uma moradora dentro do próprio envolvente que deveria simbolizar segurança expôs uma ferida profunda na gestão condominial brasileira. Em Caldas Novas (GO), o síndico Cléber Rosa de Oliveira confessou o homicídio da condômina Daiane Alves Souza, encerrando de forma brutal uma sequência de conflitos que, segundo a investigação, vinham se arrastando há meses.
Longe de um incidente solitário, o transgressão revela uma escalada de embates administrativos e judiciais dentro do condomínio. Foram mais de 12 processos, cortes de chuva e vontade, acusações de perseguição, denúncias formalizadas ao Ministério Público com agravante de desfeita de função e relatos de monitoramento repetido da moradora. A apuração aponta que o missão de síndico teria sido utilizado uma vez que instrumento de pressão e constrangimento, incluindo tentativa de expulsão por suposta “conduta antissocial”.
O caso reacende um debate que vai além da tragédia individual: quais são os limites jurídicos do poder do síndico? Uma vez que a governança interna pode falhar? E que fatores emocionais podem transformar conflitos administrativos em violência extrema?
Limites legais e responsabilidade
Do ponto de vista jurídico, o jurisconsulto Gustavo Camacho, técnico em questões condominiais, reforça que o síndico é representante lítico do condomínio, com atribuições definidas no item 1.348 do Código Social. “Ele deve dirigir, zelar pelas áreas comuns, satisfazer e fazer satisfazer a convenção, o regimento interno e as deliberações da tertúlia. Mas seus poderes não são ilimitados. Não pode extrapolar a gestão ordinária sem aprovação coletiva nem agir de forma arbitrária”, pontua.
Segundo ele, a atuação administrativa transforma-se em desfeita quando o síndico ultrapassa as atribuições legais ou utiliza o missão para favor próprio ou para prejudicar moradores. “Utilizar multas sem justificativa, restringir áreas comuns de forma discriminatória ou tomar decisões relevantes sem tertúlia são exemplos de desfeita de poder, que podem gerar responsabilidade social e até criminal”, avalia Camacho.
O jurisconsulto destaca que práticas uma vez que monitorar um morador por câmeras, segui-lo ou gerar obstáculos à sua rotina podem configurar o transgressão de stalking, previsto no item 147-A do Código Penal. “Essas condutas ultrapassam completamente os limites da governo condominial e podem ser interpretadas uma vez que perseguição reiterada”, reforça Camacho. Ou por outra, o veste de o responsável ocupar o missão de síndico pode exacerbar a situação, pois ele exerce função de crédito e quando se utiliza dessa posição para violentar ou perseguir há desfeita do poder conferido.
Mesmo sob o argumento de estar “defendendo o condomínio”, a ilegalidade não encontra justificativa. “Nenhum síndico pode violar direitos individuais sob esse pretexto. A resguardo do condomínio deve ocorrer dentro dos limites da lei”, destaca Camacho.
O jurisconsulto também labareda atenção para situações de conflito de interesses, uma vez que quando o síndico possui atividade mercantil no próprio condomínio. “A lei não proíbe, mas exige imparcialidade e transparência. Se utilizar o missão para propiciar seus próprios interesses, pode ser responsabilizado e até destituído”, lembra o técnico.
A perda de neutralidade pode gerar responsabilidade social e criminal. E não unicamente para o síndico. “O condomínio pode responder solidariamente por atos praticados em seu nome, embora possa depois buscar ressarcimento do gestor. Conselheiros e subsíndicos também podem ser responsabilizados por preterição se forem coniventes com práticas abusivas”, lembra Camacho.
Em casos de desfeita persistente, o morador deve documentar ocorrências e reunir provas. A tertúlia pode ser convocada para destituição do síndico, conforme o item 1.349 do Código Social. “A destituição é instrumento eficiente para sobrestar abusos, desde que as irregularidades estejam documentadas e a convocação respeite as formalidades legais”, explica Camacho.
Agora, quando houver indícios de transgressão, uma vez que ameaço, perseguição ou injúria, o registro de Boletim de Ocorrência é indispensável. “O missão de síndico não confere isenção. Medidas protetivas de urgência podem ser aplicadas sempre que houver risco à integridade física ou psicológica”, afirma o jurisconsulto.
Governança e estabilidade institucional
Para a advogada e síndica Cleuzany Lott, que atua há mais de 10 anos no segmento condominial, o caso revela não unicamente um ramal individual, mas fragilidades institucionais. Segundo ela, conflitos fazem segmento da rotina condominial, mas o que ocorreu no caso de Caldas Novas (GO) foi uma ruptura completa dos limites da função do síndico.
Ou por outra, ela ressalta que subsíndico e juízo não existem unicamente para examinar balancetes. “Devem revistar a gestão uma vez que um todo, inclusive a conduta. Quando esses órgãos se omitem, cria-se envolvente propício à concentração excessiva de poder”, pontua Cleuzany. Ela lamenta ainda que, na prática, esses cargos muitas vezes são ocupados de forma protocolar, pois há dificuldade de encontrar pessoas dispostas a assumir responsabilidade real, o que enfraquece os mecanismos internos de controle.
Percepção compartilhada por Camacho, que reforça que essa preterição pode gerar responsabilidade. “Conselheiros e subsíndicos podem responder por culpa in vigilando se forem coniventes com práticas abusivas”, lembra.
Onde termina o papel administrativo
A síndica Letícia Duarte, cofundadora da Condohabil, destaca que muitos conflitos nascem da confusão entre esfera coletiva e privada. “O papel do síndico é simbolizar demandas coletivas. Quando a situação deixa de impactar o coletivo e passa a ser estritamente privativa de uma unidade é preciso cautela”.
Segundo ela, a diferença entre fiscalização legítima e desfeita está na legislação e na postura democrática. “O síndico não é possuinte do condomínio. Deve agir com base no que determina o Código Social, a convenção e o regimento”, pontua a gestora. O item 1.348 delimita as competências do missão e qualquer ação fora desse escopo pode ser questionada judicialmente.
Em conflitos recorrentes com um mesmo morador, Letícia recomenda cautela redobrada. “Toda ação precisa estar pautada em evidências, uma vez que fotos, registros e documentos, e baseada nas normas internas. Se houver argumento de perseguição, o síndico deve compartilhar decisões com o juízo, envolver o jurídico e buscar mediação”, explica Letícia. Ela também ressalta a valia da autocrítica, para poder determinar se não há repugnância pessoal interferindo nas decisões.
Quando o conflito deixa de ser técnico
A psicóloga Marilaine Bittencourt de Freitas Lima, que atua na dimensão clínica e empresarial, acrescenta que o risco aumenta quando o ocupante do missão confunde função com identidade. “Quando a pessoa não diferencia missão de identidade, qualquer discordância vira ameaço pessoal. O contraditório passa a ser vivido uma vez que ataque”, pontua.
Ela explica que condomínios são microcosmos sociais, onde convívio obrigatória e interesses distintos podem gerar disputas de controle. “Sem mediação e regras claras, o conflito sai do campo administrativo e entra no campo pessoal”, avalia Marilaine. Ela afirma ainda que a escalada para o ódio raramente ocorre por um veste solitário. Geralmente há sinais prévios, uma vez que rigidez, premência excessiva de controle e intolerância ao contraditório. A violência grave costuma ser o vértice de um padrão anterior.
A psicóloga relata ainda que, perseguição e vigilância contínua produzem impactos psicológicos profundos, uma vez que impaciência crônica e sensação permanente de instabilidade. Dessa forma, muitas vítimas demoram a buscar ajuda porque os sinais são graduais e acabam sendo naturalizados. Quando a poder institucional está envolvida, o impacto é ainda maior, pois há ruptura de crédito e sensação de desamparo.
Para Marilaine, liderança exige maturidade emocional, pois a gestão não é unicamente técnica. É preciso ter o dom de dirigir pessoas e conflitos. Sendo assim, ela dá uma vez que dica para condôminos, principalmente mulheres, que não subestimem sinais de ameaço ou constrangimento. “Registrem, busquem suporte formal e não normalizem pequenas agressões”. Enquanto para os gestores, a recomendação é que não personalizem críticas, criem regras claras, documentem decisões e busquem mediação quando houver polarização. “Cargos de poder exigem estabilidade emocional e isso deve ser considerado critério, não pormenor”, conclui.
Conflitos sensíveis e polarização
Temas uma vez que fragor e locação por temporada costumam escalar rapidamente. Para Letícia, no caso do fragor, é preciso instrução condominial. “Perturbação do sossego pode ocorrer em qualquer horário. E nem todo problema é coletivo. Sendo assim, muitas situações devem ser resolvidas diretamente entre vizinhos”, pontua. Sobre locação por temporada, a orientação é buscar respaldo lítico e deliberar em tertúlia. “Quando há decisão formal registrada em ata, deixa de ser imposição individual e passa a ser regra coletiva”.
Camacho acrescenta que, caso o síndico tenha interesses comerciais no próprio condomínio, deve agir com imparcialidade. “Se utilizar o missão para propiciar seus negócios, pode ser responsabilizado por conflito de interesses”, afirma.
Prevenção técnica e maturidade emocional
Para Marilaine, não existe prevenção absoluta, mas há redução de risco. Hoje, a NR-1 já reconhece os riscos psicossociais uma vez que segmento das responsabilidades organizacionais. Se empresas precisam considerar saúde mental na gestão, precisamos ampliar essa consciência para outras funções que concentram poder e lidam com tensão metódico.
“Defendo critérios seletivos mais exigentes, incluindo preparo em mediação e avaliação de competências emocionais. Liderar exige tolerância à frustração e lucidez emocional. Liderança sem maturidade psíquica representa risco”, afirma a psicóloga.
Letícia acrescenta que o síndico precisa desenvolver habilidades de mediação e controle emocional, já que está exposto a estresse metódico. Ou por outra, Cleuzany reforça que assembleias participativas e fiscalização ativa são antídotos contra personalismo e concentração de poder.
As três perspectivas convergem no sentido de que a gestão condominial envolve limites legais, governança efetiva e preparo emocional. O caso de Caldas Novas (GO) deixa um alerta contundente para síndicos e condôminos em todo o país. Conflitos fazem segmento da vida em coletividade, mas quando governança lacuna, limites legais são ignorados e emoções substituem instituições, tensões administrativas podem se transformar em tragédias anunciadas.
Para Marilaine, liderança exige maturidade emocional, a gestão do condomínio não é unicamente técnica, é preciso ter o dom de dirigir pessoas e conflitos.
