Porquê tornar a multa um instrumento eficiente?

A emprego da multa por descumprimento das regras do condomínio está prevista no Código Social

Previstas nos Arts. 1336 e 1337 do Código Social, as multas são instrumentos legais utilizados para penalizar o desrespeito às regras em condomínios. Entenda o processo para emprego, os requisitos legais, os valores e a forma de emprego das multas condominiais.

A emprego da multa deve estar prevista em convenção ou regimento interno para ter validade?
A emprego da multa por descumprimento das regras do condomínio está prevista no Código Social, deve constar na convenção e pode ser inserida ainda no regimento interno. O Código Social dá o recta de o condomínio multar, a convenção aceita e institui a regularização. Os valores e a forma de cobrança são decididos em plenário, por dois terços dos condôminos, e o resultado vai para o regimento interno.

Quando o síndico pode impor a multa?
A motivação para a emprego da multa varia em cada condomínio, mas está sempre relacionada ao desrespeito às regras. A multa deve ser disciplinada pela convenção e/ou regimento, nos quais o síndico deve se fundar para impor a penalidade. É generalidade que haja uma transição que segue: mensagem verbal, depois escrita e somente depois a emprego da multa. Algumas convenções suprimem algumas das etapas. Por exemplo, determinam mensagem verbal e multa ou ainda mensagem escrita e portanto a punição financeira. Portanto, tanto o síndico porquê os condôminos devem utilizar a convenção ou regimento para regularem essa questão em peculiar.

É necessário provar a infração?
É importante que o síndico tenha provas materiais da infração, tais porquê: fotos, áudios, vídeos, relatos por escrito no livro de registro, testemunhas, dentre outras.
As imagens e áudios captados devem ser utilizados de forma não invasiva e endereçadas justamente com a mensagem ou multa somente ao seu destinatário e não divulgadas aos demais condôminos. A finalidade única deve ser a de constituir prova e não ser um sinal da presença da governo na vida dos condôminos ou forma de punição através de exibição pública.

O que são advertências? É necessário mandar uma mensagem formal antes da multa?
Advertências são instrumentos de manutenção da ordem nos condomínios e tem por finalidade a ralhação do condômino que venha a praticar qualquer ação contrária à convenção e regimento interno, muito porquê à lei, à moral e aos bons costumes, antes da emprego da multa.

Para a boa convívio da coletividade de moradores é recomendado, antes de impor uma multa, ter um diálogo amigável com os condôminos que infringem as regras internas do condomínio e a mensagem pode operar-se de forma verbal – tratando-se de infração ligeiro –, com o alerta de que a repetição da mesma conduta poderá originar a emprego de multa. Deve-se consultar e respeitar o regimento interno e/ou a convenção condominial, ou seja, se houver disposição expressa de notificar por escrito, por exemplo, antes de impor a multa, o síndico deve seguir essa preceito, objetivando tratamento idêntico para todos os condôminos.

Quando a mensagem não funciona, porquê o síndico deve proceder?
Na hipótese da conversa não ser suficiente e, a partir da constatação de que deve ser aplicada determinada multa, faz-se necessário o envio de uma notificação. A notificação é um transmitido solene de que o condômino foi multado por descumprir uma regra do regimento interno ou da convenção. As notificações devem ser enviadas por escrito e devem narrar com a confirmação de recebimento do morador infrator.

E se o infrator se negar a assinar ou receber a notificação, o que fazer?
Se o condômino se recusar a receber ou assinar a notificação acaba fazendo o processo se compelir e termina por perverter e inibir a multa, fracassando a punição. Nesses casos o síndico poderá fazer a entrega na presença de duas testemunhas, do subsíndico, de membro do recomendação fiscal ou de funcionário do condomínio.

Deve ser outorgado ao morador o recta de resguardo? De que forma?
O envio da notificação é importante porque no documento deverão ser lançadas com objetividade e transparência a data e os fatos que fundamentam a mensagem, muito porquê as regras que foram infringidas e a multa a ser cobrada na taxa do mês seguinte. Essa ação possibilita que condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à avaliação da plenário universal extraordinária, se assim estiver previsto na convenção.

Qual o valor das multas, porquê se chega a um valor?
Os valores das multas devem ser definidos em plenário e explicitados na convenção ou regulamento interno e ao síndico cabe exclusivamente o papel de executar. O valor supremo da multa deve seguir as determinações do Item 1336 do Código Social: multas regimentais e convencionais não podem ser superiores a cinco vezes o valor atribuído à taxa condominial, conforme a sisudez das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

O Código Social também determina a multa para casos qualificados porquê comportamento antissocial. O parágrafo único do cláusula 1337 prevê que o condômino ou possuidor que, por seu repetido comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convívio com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a remunerar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à imposto para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da plenário.

A emprego de multa sem recato pode gerar dano moral ao condomínio? Quais os cuidados que os síndicos devem ter?
É importante que o síndico tenha certeza ao notificar ou multar o morador infrator. Provas materiais porquê fotos, imagens do CFTV, áudios, e relatos por escrito no livro de ocorrências ajudam a prometer a segurança do síndico e do condomínio, pois a emprego de multa sem recato pode gerar dano moral ao condomínio. Tudo dependerá do intensidade de publicidade oferecido ao matéria, de injustiça causada e do eventual constrangimento. Por isso, recomenda-se que o síndico tenha alguma evidência concreta da infração para confirmar a emprego da multa, provar a infração e também, inclusive, para possibilitar a resguardo do infrator.

No caso de multas aplicadas em razão de atos praticados por filhos e dependentes de condôminos, de quem é a responsabilidade?
Tratando-se de atos praticados por descendentes ou pessoas que mantenham qualquer relação de guarda e subordinação para com o proprietário da unidade, assim porquê empregados deste ou no treino da função deve-se obedecer ao regime no art. 932 do Código Social, restando a responsabilidade para o proprietário da unidade. 

Fontes: Advogados Zulmar Koerich Jr, Rogério Manoel Pedro e Diogo Kamers.