o novo duelo do recta condominial
O envelhecimento populacional brasílico não é somente uma questão de saúde pública — é uma tendência que está redesenhando o mercado imobiliário e impondo novos desafios ao Recta Condominial.
Os empreendimentos voltados ao público sênior, conhecidos uma vez que Senior Living e Senior Care, crescem em ritmo vertiginoso no país. Dados do IBGE indicam que o Brasil terá mais de 58 milhões de idosos até 2060. O mercado imobiliário já percebeu esse movimento — mas o busto jurídico e a gestão condominial ainda correm detrás.
Formatá-los juridicamente exige atenção redobrada. São empreendimentos que transitam entre múltiplos regimes legais: a Lei nº 10.741/2003 (Regime do Idoso), a Lei de Incorporação Imobiliária (nº 4.591/64), a Lei dos Condomínios (nº 4.591/64 e CC/2002), além das normas sanitárias da ANVISA — mormente a RDC 283 —, quando há prestação de serviços assistenciais.
A depender do padrão adotado, o empreendimento pode ser classificado uma vez que condomínio residencial generalidade, serviço de saúde ou instituição de longa permanência para idosos (ILPI), com obrigações completamente distintas entre si. Essa sobreposição normativa exige uma formatação jurídica precisa desde a concepção do projeto, sob pena de nulidades, embargos e responsabilidade social do incorporador e do gestor.
Convenções condominiais, regulamentos internos e contratos de prestação de serviços precisam ser redigidos com cláusulas específicas, contemplando acessibilidade, protocolos de emergência, direitos dos moradores idosos e limites da atuação do condomínio frente às obrigações do operador de saúde.
Nesse cenário, o síndico tradicional não está pronto. Gerir um Senior Living ou Senior Care vai muito além de controlar inadimplência e convocar assembleias. Requer conhecimento em gestão de pessoas com necessidades especiais, legislação sanitária, protocolos de segurança e noções de responsabilidade social qualificada.
A capacitação não é opcional — é quesito de segurança jurídica para o condomínio, para os moradores e para o próprio gestor, que pode responder social e até penalmente por preterição no cumprimento de deveres legais específicos.
Investir em formação especializada é o primeiro passo para uma gestão que protege, que inclui e que honra a distinção de quem mais merece: nossos idosos.
Gustavo Camacho, jurista, profissional em Recta Condominial e sócio da Panno Waknin & Camacho Sociedade de Advogados
