O impacto dos bairros planejados
Há mais de 40 anos foram lançados os bairros planejados Riviera de São Lourenço, em Bertioga-SP, e Jurerê Internacional, em Florianópolis-SC, atualmente referências no mercado de desenvolvimento urbano no Brasil. No final da dez de 1990, com a estabilização da economia, vários bairros planejados foram a mercado, tais uma vez que Villa Flora, em Sumaré-SP, Pedra Branca, em Palhoça-SC, e Colina de São Francisco, no município de São Paulo.
Esses empreendimentos tinham em generalidade o intuito de produzir novas centralidades urbanas com uso misto, ofertar espaços urbanos qualificados, incentivar a integração da comunidade, deslocamentos a pé e a ofertar múltiplas tipologias de produtos imobiliários na mesma geografia, seja lote unifamiliar, casas em condomínios horizontais ou apartamentos em condomínios verticais. Adicionais a negócio e serviços, muitas vezes ofertam equipamentos religiosos, educacionais e de saúde.
Inicialmente o mercado não entendia a proposta de uma tipologia de resultado tão abrangente e com muitos diferenciais qualitativos, passiveis de se vivenciar e constatar exclusivamente depois a entrega das primeiras etapas do empreendimento, mas, passados quase 30 anos da segunda vaga de lançamentos de bairros planejados, atualmente se constata uma multiplicação de empreendimentos para todas as faixas de renda por todo o mercado pátrio; e a população começa a entender as vantagens desta tipologia de resultado imobiliário e almejar a viver em bairro planejado ou em um loteamento que, ao menos, tenha secção dos diferenciais que resultam em uma melhor qualidade de vida para os seus futuros moradores.
Esta novidade expectativa da população é que impacta todo o mercado de desenvolvimento urbano, independente da graduação ou filete de renda do público-alvo. O projeto urbanístico deve ser concebido a partir de uma centralidade, um ponto de sisudez procedente do empreendimento, que pode ter negócio e serviços locais ou ser utilizado para o lazer e convívio comunitária. Também, é frequente e esperada, neste modo de atuação empresarial, a oferta de diferentes tipologias de produtos numa mesma geografia, o que amplia o público-alvo e aumento a velocidade de comercialização do empreendimento.
Outro vista muito importante é a integração comunitária, em universal respaldada por uma Associação de Moradores/Proprietários, de quem principal objetivo social é o desenvolvimento de atividades sociais e educacionais, assim uma vez que a zeladoria das áreas e edificações públicas e comunitárias e a implantação de um sistema complementar de segurança. Em universal, o nível de segurança desses bairros planejados é superior aos bairros vizinhos e seus moradores se sentem confortáveis em transitar e permanecer nos espaços públicos a qualquer hora do dia ou noite, resgatando a qualidade de vida do pretérito.
Os desenvolvedores urbanos que materializaram bairros planejados na sua plenitude ou absorvem alguns de seus atributos em seus loteamentos, certamente se beneficiam com o maior diferencial de mercado desse padrão de resultado, se alinham com a indiscutível novidade expectativa dos clientes, se tornam referência no seu mercado de atuação, conseguem ofertar um maior volume de unidades em uma mesma geografia, tem maior velocidades de vendas e incrementam os resultados dos seus empreendimentos.
A sociedade se beneficia em gozar de uma estrutura de resultado que oferece maior qualidade de vida, conveniências a uma curta marcha de suas residências, integração social e nível de segurança que remete à tranquilidade do pretérito ou de pequenas cidades a um dispêndio operacional palatável para um extenso espectro da população brasileira.
É uma tipologia de resultado que privilegia a integração com o entorno por serem abertos e tem um enorme potencial para substituir e competir com os condomínios fechados, de quem dispêndio operacional é tá e inacessível para a maior secção da sociedade.
Olhando para o porvir, é inquestionável que o mercado de desenvolvimento urbano será cada vez mais impactado, seja replicando o padrão na sua plenitude ou replicando exclusivamente alguns dos seus atributos, independente de graduação, filete de renda ou geografia.
*Luciano Borghesi Rebento é arquiteto e urbanista, consultor de estratégia de resultado imobiliário da DRTZ, colaborador da Associação de Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) e docente do Programa de cursos de atividades específicas de loteamentos, da Universidade Corporativa Secovi-SP
