Danos ao patrimônio e vandalismo no condomínio

Se existe um problema que o síndico reza para não ocorrer no condomínio, é o vandalismo. Além de perturbar a tranquilidade dos moradores, tal problema desculpa prejuízos financeiros diretos, pois, na maioria das apólices, atos dolosos (intencionais) de moradores não recebem cobertura do seguro do prédio.

Móveis e utensílios do salão de festas quebrados, danos em equipamentos ou nas estruturas físicas dos edifícios, porquê em elevadores, e também o rapacidade de materiais porquê lâmpadas de emergência e extintores são alguns dos acontecimentos mais comuns. Cabe ao síndico, cá, identificar a autoria e buscar o ressarcimento.

O repto aumenta quando os autores são crianças ou adolescentes do próprio prédio. De pacto com o jurisperito Rogério Manoel Pedro, no caso de atos causados por crianças, a responsabilidade social pelos atos dos filhos recai sobre os pais, conforme determina o cláusula 932, inciso I, do Código Social.

Mas nem sempre a solução passa exclusivamente pela punição. Em alguns casos, é preciso compreender a dinâmica do problema para encontrar uma estratégia eficiente. Foi o que aconteceu com o síndico Edgar Francis. Durante a sua gestão, de um condomínio nivelado com 140 unidades, ele enfrentou um problema recorrente de pichação no muro do empreendimento.

Segundo relata, o muro era pintado e, pouco tempo depois, voltava a ser pichado, gerando custos constantes e desgaste entre os moradores. Sem conseguir identificar os responsáveis, Francis percebeu que seria necessário mudar a abordagem. Ao entender o código de moral informal entre os pichadores, ele apostou na arte urbana: transformou o muro em um tela artístico. “Pixadores respeitam o trabalho de outros pixadores. Portanto, a primeira coisa que me veio à mente foi fazer uma arte no muro, um pouco que, se fosse pixado, estragaria a arte de outro pichador”, pontua.

Atualmente, conforme ele compartilha, o novo síndico optou por pintar novamente o muro de branco e, até o momento, não houve registro de novas ocorrências. Ainda assim, a experiência deixou um aprendizagem importante: quando o espaço é coletivo, a solução também pode, e talvez deva, ser construída de forma coletiva e estratégica.

Zelo com excessos na abordagem

O Regimento da Garoto e do Juvenil (ECA), em seu Item 232, tipifica porquê violação sujeitar muchacho ou jovem a vexame ou constrangimento. Portanto, funcionários e síndicos devem ter cautela extrema na abordagem para evitar passivos judiciais por danos morais.

De pacto com o jurisperito Luiz Fernando Ozawa, técnico na superfície condominial, o condomínio deve agir de forma racional, regimental e lícito. “A abordagem ao menor deve ser comedida. O condomínio nunca deve querer tomar o lugar dos pais, e sim responsabilizar os responsáveis pelas condutas danosas de seus filhos”, alerta.

As consequências de uma abordagem equivocada do síndico ou qualquer funcionário do condomínio contra a muchacho – mesmo que nitidamente infratora – poderão ser maiores do que o ato repreendido. “O condomínio pode vir a ser réu em potencial demanda judicial”, diz Ozawa.

Sobre punições, o jurisperito reforça que o caminho é a multa pecuniária aos pais. Já a restrição de entrada do menor às áreas comuns é um tema polêmico nos tribunais e deve ser evitada para não configurar violação ao recta de propriedade, salvo em situações de risco iminente à segurança.

Danos cometidos por terceiros

E quando o dano é causado por amigos ou parentes de moradores? Geralmente, as convenções condominiais preveem a responsabilidade do morador por atos cometidos por terceiros, e a responsabilização social daquele se dará pela ocorrência de três requisitos básicos: ocorrência do ato ilícito, dano e lógica de causalidade.

“Entendo que a responsabilidade do condômino por atos de seus convidados em áreas comuns, porquê o salão de festas, é um tema consolidado. A lógica é que, ao reservar o espaço, o morador assume um obrigação de guarda e vigilância sobre o muito e sobre as pessoas que autorizou a entrar no condomínio. Qualquer dano que ocorra nesse contexto é, em primeira instância, de sua responsabilidade, cabendo a ele, posteriormente, buscar o ressarcimento junto ao convidado que efetivamente causou o prejuízo (recta de volta)”, explica Rogério.

O jurisperito cita o exemplo do salão de festas que foi reservado por um determinado morador e leste ou seus convidados deram oportunidade para que ocorresse qualquer dano na estrutura do lugar. “Nesse caso, tem-se um ato ilícito, que gerou um dano a ser reparado, e leste só ocorreu pela ação ou preterição do morador ou convidado. Assim, a responsabilidade recai sobre o morador, pois ao reservar o salão de festas, atraiu para si a responsabilidade pelo patrimônio alocado, independentemente de quem o causou”, esclarece.

Em casos de danos em corredores, quando não há porquê indicar responsabilidade para determinado morador, por exiguidade de provas ou testemunhas, Rogério explica que caberá ao síndico tentar identificar o eventual responsável e, em caso negativo, relatar o caso numa próxima câmara para deliberação da forma de reparação ou não do dano.

Dicas jurídicas

Em atos de vandalismo contra patrimônio generalidade, faça, imediatamente, registros dos danos, com fotos e testemunhas. O material deve ser guiado ao pai ou responsável, por escrito, estabelecendo prazo para explicações ou pagamento voluntário para devidos reparos.

As convenções ou regimentos devem estabelecer penas administrativas de multas que devem ser aplicadas se constatar ato de vandalismo no condomínio.

Danos nas unidades privativas, ou bens privados dos condôminos, praticados por outros condôminos deverão ser resolvidos entre as partes. A responsabilidade é privada, e não do condomínio.

Em casos mais graves, o condomínio poderá registrar ocorrência na Delegacia especializada para menores contra o infrator, caso em que os pais irão prestar os esclarecimentos.