os limites entre a personalização e as regras da extensão geral
A ingresso do apartamento é o primeiro contato do morador com o seu lar, mas o galeria que dá chegada a ela é uma extensão geral de uso coletivo.
O exalo para decorar esse espaço com vegetalidade, tapetes ou quadros — e até mesmo a intenção de trocar a porta principal — frequentemente esbarra nas restrições do Regimento Interno e no Código Social, gerando atritos e prejuízos financeiros para quem desrespeita os padrões do prédio, já que o morador deverá restaurar o padrão mal a mudança for constatada.
Vasos, tapetes e diferença de portas: o que diz a lei
A particularidade precípuo da extensão geral é o livre uso e chegada de todos os condôminos. Segundo o jurisconsulto Milton Baccin, o morador não pode praticar atos que perturbem, excluam ou embaracem a utilização dos demais vizinhos, tampouco desviar o espaço de sua finalidade original.
O Código Social veda expressamente a diferença da forma e da cor das fachadas, partes e esquadrias externas sem a devida autorização em tertúlia. Embora as leis federais deem a diretriz, Baccin esclarece que o detalhamento costuma constar no Regimento Interno e na Convenção de cada prédio.
Sobre a substituição da porta de ingresso do apartamento, o jurisconsulto faz um alerta: “Geralmente, essa troca é proibida pelas regras internas. Se a Convenção determinou um padrão para as portas, o condômino não poderá substituí-la por outra dissemelhante, salvo se houver diferença aprovada em Parlamento por quórum mínimo de 2/3 das frações ideais do condomínio.”
O papel do síndico: orientação, notificação e penalidades
Para evitar conflitos, o jurisconsulto explica que é fundamental que os moradores conheçam as regras de uso das áreas comuns, – inclusive dos corredores-, e a recomendação é que a gestão mantenha os moradores informados, entregando cópias atualizadas da Convenção e do Regimento Interno principalmente aos novos condôminos.
Caso um morador faça alterações não autorizadas no galeria, o procedimento correto exige o envio de uma notificação formal de infração com prazo determinado para o restabelecimento do padrão original. Se a orientação for ignorada, o infrator fica sujeito a multas com base nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Social. Em casos extremos, a remoção das alterações pode ser buscada pela via judicial, desde que aprovada pela maioria dos presentes em tertúlia.
Câmeras privativas no galeria: segurança ou invasão de privacidade?
Diante da procura por mais segurança, tornou-se frequente a tentativa de moradores instalarem câmeras de monitoramento privativas nas portas de seus apartamentos, voltadas para o galeria. A prática, no entanto, gera poderoso polêmica jurídica ao confrontar o recta individual à segurança com o recta coletivo à privacidade.
De contrato com o jurisconsulto perito em Recta Condominial, Leonardo Borchardt, a instalação sem previsão expressa nas regras do prédio é proibido. “O conflito entre os direitos constitucionais à privacidade e à segurança é solucionado pela ilegalidade de instalar ou fixar qualquer equipamento privado na extensão geral sem autorização do regramento condominial”, explica.
Borchardt destaca ainda os riscos de vazamento de imagens registradas em áreas coletivas: “As gravações podem sofrear cenas que comprometam a intimidade de vizinhos ou visitantes. O vazamento dessas imagens em redes sociais pode acarretar responsabilização e obrigação de indenização tanto para o morador quanto para o próprio condomínio.”
Justiça determina remoção de equipamento privativo
A jurisprudência ratifica a proibição. A 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Província Federalista e dos Territórios (TJDFT) determinou que uma moradora retirasse uma câmera instalada na porta de seu apartamento. Mesmo alegando que o imóvel havia sido mira de tentativas de rombo e que as câmeras do condomínio não identificaram os suspeitos, o tribunal decidiu que a proteção ao Regimento Interno — que vedava objetos privativos nos corredores — e o recta à privacidade dos demais condôminos prevaleciam sobre a justificativa individual.
Nesses cenários, a orientação para o síndico é buscar primeiro o diálogo extrajudicial e a notificação. Caso o morador se recuse a retirar o equipamento estranho à coletividade, a gestão deve recorrer ao assessoramento jurídico para movimentar a ação cabível.
