o que o síndico pode e o que não pode fazer para cobrar moradores
Atrasar a taxa de condomínio pode trazer consequências que vão muito além da incidência de juros e multa. A dívida pode ser cobrada judicialmente desde o primeiro tardança e, em situações mais avançadas, levar até à penhora e ao leilão do próprio imóvel.
Por outro lado, a existência do débito não dá ao síndico liberdade para adotar qualquer estratégia de cobrança. Expor o morador em grupos de WhatsApp, propalar listas de inadimplentes ou impedir o chegada à piscina, ateneu e outras áreas comuns são exemplos de medidas que podem ultrapassar os limites legais e gerar problemas para o próprio condomínio.
Segundo Raphael Medeiros, jurisperito profissional em Recta Imobiliário e associado ao GMP G&C Advogados Associados, não existe um período mínimo de tardança para que o condomínio possa recorrer à Justiça. Embora uma tentativa administrativa de negociação seja recomendável, ela não é, em regra, exigência para iniciar o processo. “O condomínio pode iniciar a cobrança mal a taxa condominial vencer e não for paga. Não existe um prazo mínimo legítimo de inadimplência para que a dívida seja levada ao Judiciário”, explica.
Sobre o débito podem incidir correção monetária, multa de até 2% e juros moratórios. No caso dos juros, deve ser observado o que determina a convenção condominial e, quando não houver previsão, a taxa legítimo estabelecida pelo Código Social. Outrossim, desde o Código de Processo Social de 2015, as contribuições condominiais documentalmente comprovadas são consideradas títulos executivos extrajudiciais. Na prática, isso torna a cobrança judicial mais direta.
“Isso permite ao condomínio ajuizar diretamente uma realização, sem precisar primeiro obter uma sentença reconhecendo a existência da dívida. No processo, o devedor é citado para remunerar e, não havendo pagamento, podem ser adotadas medidas de constrição patrimonial, uma vez que bloqueio de valores e penhora de bens”, afirma Medeiros.
Condomínio pode propalar quem está devendo?
Um dos pontos que mais provocam conflitos está na maneira uma vez que a inadimplência é comunicada aos demais moradores. Enfim, os condôminos têm interesse legítimo em saber as contas do empreendimento, mas isso não significa que o devedor possa ser publicamente exposto.
Para Medeiros, é preciso diferenciar prestação de contas de constrangimento. Em balancetes e demonstrativos restritos aos condôminos, os débitos podem ser informados de maneira objetiva. A opção mais prudente, segundo o jurisperito, é identificar a unidade em débito, e não o nome do proprietário ou morador. A situação também pode ser abordada em parlamento quando for necessária para uma discussão administrativa ou para a prestação de contas, desde que isso seja feito de maneira impessoal. “O condomínio pode prestar contas sobre a inadimplência, mas não pode utilizar essa informação para violentar ou humilhar o devedor”, alerta.
Devedor pode ser proibido de usar piscina ou ateneu?
Outra estratégia que pode parecer uma maneira simples de pressionar pelo pagamento, mas encontra obstáculos jurídicos, é restringir o chegada do inadimplente às áreas comuns.
De tratado com Medeiros, o morador que está devendo não pode ser impedido de frequentar piscina, ateneu, churrasqueira, salão de festas ou outros espaços comuns uma vez que mecanismo de cobrança. O entendimento permanece mesmo quando a restrição está prevista no regimento interno ou foi aprovada em parlamento. “A inadimplência não autoriza o condomínio a impedir o uso das áreas comuns uma vez que forma de pressionar o pagamento”, afirma.
Segundo o jurisperito, a legislação já oferece instrumentos próprios para mourejar com o problema, entre eles multa, juros e realização judicial. Há, entretanto, uma consequência expressamente prevista para o inadimplente no contexto das assembleias: enquanto não estiver quite com suas obrigações condominiais, ele não pode votar nas deliberações. “Portanto, piscina, ateneu, churrasqueira e salão de festas não devem ser utilizados uma vez que instrumentos coercitivos de cobrança”, reforça.
Dívida pode levar à perda do imóvel
Se de um lado o condomínio não pode produzir punições próprias para violentar o morador, de outro a legislação oferece instrumentos de cobrança que podem ter consequências patrimoniais significativas.
Uma delas é a possibilidade de penhora do próprio imóvel que originou a dívida. E isso pode suceder mesmo quando se trata do único imóvel residencial da família. “A dívida condominial é uma das exceções legais à proteção conferida ao muito de família. Isso significa que até mesmo o único imóvel residencial da família pode ser penhorado e levado a leilão para pagamento das taxas condominiais relacionadas ao próprio imóvel”, explica Medeiros.
Isso ocorre porque as despesas condominiais são obrigações vinculadas ao próprio muito e destinadas à manutenção da coletividade. O jurisperito ressalta, entretanto, que um primeiro tardança não significa que o imóvel será imediatamente disposto à venda. Existe um processo judicial que precisa ser observado. O proprietário é citado, pode exercitar seu recta de resguardo e existem oportunidades para pagamento ou elaboração da dívida. Se o débito permanecer, podem ocorrer bloqueios de valores, penhora, avaliação do imóvel e, posteriormente, doidice judicial.
