o que o síndico precisa saber sobre a recente decisão do STJ
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a averiguar uma questão que tem gerado muitos conflitos em condomínios: o uso de apartamentos para locação por temporada, normalmente intermediadas por plataformas digitais, porquê o Airbnb.
No caso analisado, uma proprietária pretendia utilizar seu imóvel para contratos frequentes de curta estadia. O condomínio, porém, possuía convenção prevendo que as unidades deveriam ter uso “estritamente residencial”. O STJ entendeu que, quando há exploração econômica frequente e profissional desse tipo de atividade, ocorre desvirtuamento da finalidade residencial do condomínio.
A decisão é importante porque esclarece que nem toda locação de curta duração é proibida. O problema surge quando a prática passa a funcionar porquê uma atividade semelhante à hospedagem mercantil, com grande rotatividade de pessoas, anúncios constantes, poucas diárias e, em alguns casos, oferta de serviços típicos de hotelaria.
Segundo o STJ, a simples utilização de plataformas digitais não altera, por si só, a natureza residencial do imóvel. Entretanto, quando existe habitualidade e exploração econômica intensa, a atividade deixa de ter caráter exclusivamente residencial.
Para os síndicos, a principal prelecção é que a convenção condominial deve ser observada com atenção. Se o condomínio possui destinação exclusivamente residencial, atividades que descaracterizem essa finalidade somente poderão ser autorizadas mediante aprovação em reunião. Atualmente, o Código Social exige aprovação de dois terços dos condôminos para a mudança de destinação.
Na prática, o síndico deve agir com cautela e estabilidade. Antes de qualquer medida punitiva, é importante verificar o que prevê a convenção do condomínio, reunir provas da eventual exploração mercantil do imóvel e levar o tema para discussão em reunião. Também é recomendável que o condomínio estabeleça regras claras sobre cadastro de locatários, controle de chegada e segurança.
Outro ponto relevante é evitar decisões precipitadas. Pela decisão, nem toda locação por aplicativo configura irregularidade. Cada caso deve ser analisado individualmente, uma vez que a decisão do STJ não se aplica imediatamente a todos os casos.
O entendimento do STJ reforça que o recta de propriedade não é inteiro dentro do condomínio. A utilização da unidade deve respeitar a destinação da instituição e o recta ao sossego, à segurança e à convívio harmoniosa dos demais moradores.
Diante desse cenário, o mais prudente é que o síndico consulte um legisperito de sua crédito, preferencialmente técnico em Recta Condominial, para calcular o caso concreto, orientar sobre os riscos jurídicos e facilitar na elaboração de regras claras para o condomínio. Outrossim, sempre que houver dúvidas ou premência de regulamentação, o tema deve ser levado à deliberação em reunião, garantindo transparência e segurança jurídica para todos os condôminos.
Marcio Panno, legisperito, técnico em Recta Condominial e sócio da Panno Waknin & Camacho Sociedade de Advogados
