Uma vez que vencer o desperdício em condomínio?

Especialistas orientam sobre medidas que prometem tornar a gestão economicamente e ambientalmente sustentável

O desperdício é um dos grandes vilões da gestão, seja pública, de empresa ou de condomínio. É resultado da má gestão, falta de planejamento, uso de recursos materiais, naturais e até mesmo humanos supra do necessário. Mas é provável rever as condutas administrativas, assim uma vez que as culturais (relacionada aos moradores) para melhor aproveitar a verba proveniente das cotas, em um gerenciamento economicamente e ambientalmente sustentável. E é no primícias do ano o período ideal para adequar ações e rotinas.

O gestor e professor da Universidade do Vale do Itajaí (Univali), Alexandre de Sá Oliveira, ensina que o síndico pode espelhar sua atuação em boas práticas desenvolvidas em empresas. “Gestão é uma prática genérica, se aplica para tomar decisões sobre as melhores maneiras de alocar recursos para um determinado termo, vale para empresa, setor público ou condominial”, explica.

Uma vez que qualquer gestor, o síndico deve ter uma vez que meta reduzir custos, sem diminuir a qualidade. Para comprar qualquer resultado ou serviço, geralmente as convenções preveem a urgência de fazer três orçamentos. Mas, segundo Oliveira, isso não significa que deve-se escolher inexoravelmente o mais barato, pois, caso não haja qualidade, pode ser necessário retrabalho, o que sai mais dispendioso.

“Às vezes, a melhor opção é a de valor intermediário, por confederar custo-benefício”, ressalta Oliveira. Nesses casos, o professor orienta ao síndico pedir suporte do juízo fiscal para avaliação e, assim, evitar questionamentos. Nos grandes investimentos, que geralmente exigem tertúlia, o duelo do gestor condominial é esclarecer aos condôminos sobre a urgência de considerar os dois quesitos.

Uma gestão eficiente de recursos humanos contribui para a economia do condomínio. Nesse sentido, a escolha de modelos de contratação conforme a urgência também faz a diferença. “Caso os salões de festas forem muito usados em um prédio, pode-se contratar uma funcionaria intermitente para trabalhar somente aos fins de semana, possibilidade advinda da reforma da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho)”, exemplifica Oliveira.

jose roberto graiche junior

Conforme o legisperito profissional em recta condominial, José Roberto Graicche Júnior, os gastos com mão de obra podem simbolizar até 60% do orçamento. Para enxugar esses custos, “é importante ter uma graduação de trabalho muito organizada para evitar horas-extras desnecessárias”, recomenda o legisperito.

Manutenção e revisão de contratos

A manutenção do espaço e equipamentos é um dos itens que mais mexem na variação do orçamento. “Uma boa manutenção preventiva evita a urgência de intervenções profundas e de maior desembolso”, esclarece a engenheira social e professora do curso de Arquitetura da Universidade Federalista de Santa Catarina (UFSC) Lisiane Ilhota Librelotto. Ela adverte que o serviço deve ser sempre escoltado por profissionais capacitados e credenciados junto aos órgãos competentes

Entre as ações preventivas, de concordância com Librelotto, estão atividades de limpeza, repintura, inspeção de tubulações, séquito do consumo de chuva e pujança. Elevadores e bombas também merecem atenção. Para confederar a sustentabilidade econômica com a ambiental, “sempre que provável, deve-se optar por materiais de menor impacto ambiental (mais naturais), com menos pujança incorporada e menor emissão de CO2 no processo de fabricação”, orienta a professora.

No universal, é importante o síndico fazer pelo menos uma vez por ano uma revisão de orçamento para detectar e expulsar gastos supérfluos e conferir se os contratos estão adequados ao valor de mercado. O legisperito José Roberto Graicche observa que nos últimos tempos os condomínios passaram a “se preocupar mais em ter um maior controle das contas para evitar uma taxa condominial muito subida, pois interfere no valor de mercado do imóvel e nas condições de negócios das locações”. Assim, além da guerra contra o desperdício poder gerar uma sobra para volver em melhorias ao prédio, também colabora para manter o estabilidade nas quotas.

Concordar-se em assessorias reduz custos

Ao buscarem uma gestão sem desperdícios, há muitos síndicos que se perdem e acabam por gerar o efeito oposto. É o que diz o legisperito de São Paulo especializado na dimensão condominial Alexandre Callé. Isso ocorre quando optam por poupar sem levar em conta a responsabilidade técnica necessária (muitas vezes, obrigatórias) para realização de atividades ou serviços em condomínios, decisão tomada muitas vezes sob pressão dos condôminos que desejam taxas mais baixas, mas não entendem a responsabilidade de comandar um prédio.

“Um condomínio precisa da assessoria de engenheiro, contador, legisperito e até de um RH (recursos humanos), caso tenha muitos funcionários. O síndico não pode dar uma de super-herói, querer fazer tudo, mas se valer de bons profissionais. Caso contrário, o barato sai dispendioso”, avalia Callé, que é palestrante e articulista em jornais da dimensão.

Segundo Callé, um contador contribui na conferência do recolhimento de impostos, pois atrasos podem resultar em dívidas enormes. Na questão jurídica, o condomínio precisa ser muito assessorado, existem os quóruns qualificados (exemplo: obras voluptuárias), que muitas pessoas e síndicos têm dificuldade de compreender. Assinaturas de contratos de grandes montas financeiras, uma vez que modernização de frente, precisam de um suporte para verificação do contrato e idoneidade da empresa. Esses cuidados podem evitar prejuízos.

O legisperito recorda do caso de um condomínio ao qual a poda drástica de 13 árvores, por inadvertência, resultou em uma multa de R$ 130 milénio. “O síndico pediu para o ‘Seu Zé’ fazer o serviço e não deu patente. Se tivesse contratado um engenheiro ambiental, levante saberia da urgência de homologar o projeto na prefeitura e o quanto das vegetação poderia ser podado”, ressalta Callé.

Compras de produtos e materiais

Outro ensinamento da dimensão empresarial que cabe trazer para o meio condominial é o concepção de manufatura enxuta, filosofia japonesa criada para expulsar desperdícios. Muito aplicada em logística, pode contribuir para economia relacionada à compra de produtos e operacionalização de estoque em condomínios.

O professor de Logística e Gestão de Materiais do curso de gestão empresarial da Universidade do Estado de Santa Catarina (Udesc), Felipe Gontijo, observa que comprar grandes quantidades de produtos não vale a pena, salvo se houver desconto. “O quantia gasto poderia ser utilizado de outras formas ou ser mantido em caixa, o que é importante para casos de emergência”, observa.

Pela manufatura enxuta, ter um grande estoque é um problema porque o material pode se perder no caminho ou, devido à opulência, pode ser utilizado de forma indiscriminada. Assim, deve-se levar em conta a frequência de uso e a disponibilidade do resultado no mercado para planejar a quantidade a ser comprada. Material de limpeza, por exemplo, é alguma coisa de fácil chegada, por isso não precisa de grande estoque. Caso falte, pode-se encontrar do mercado à distribuidora.

Situação clássica de desperdício está relacionada às obras. Segundo o professor da Udesc, geralmente a compra é má dimensionada. Para evitar as sobras, é importante que o engenheiro social ou arquiteto faça um gerenciamento do fluxo da obra. Não deve comprar tudo de uma vez. “Se ainda está na período do fundamento, não precisa comprar as telhas”, observa.

Conforme Gontijo, a melhor estratégia é ter um bom fornecedor. Desse modo, se transfere o esforço gerencial do estoque para a empresa. “O condomínio pode manter a fidelidade e, uma vez que moeda de troca, pedir desconto e ter garantia de disposição maior de resultado em caso de imprevisto”, comenta.

Gargalo por conta da inadimplência

Uma manancial perigosa de desperdício é a inadimplência. Além de sobrecarregar quem paga as contas em dia, caso não haja a cobrança em cinco anos, cai na récipe, ou seja, perde-se o recta de exigir o pagamento. Nessa situação, o síndico pode ser responsabilizado.

Neste sentido, relatar com uma administradora pode ser fundamental para que problemas com inadimplência não ocorram. Segundo Daiane Rocha, diretora da Tower Gestão, de Balneário Camboriú, a prevenção à inadimplência começa muito antes do delongado ocorrer. “Manter as contas claras, previsíveis e muito explicadas aos condôminos reduz dúvidas e aumenta a crédito na gestão. Quando o morador entende exatamente para onde vai cada recurso, ele se sente mais responsável pelo pagamento em dia”, indica.

De concordância com Daiane, encontrar um síndico que não enfrente problemas com a inadimplência é uma raridade hoje em dia. “Se não for combatida com um séquito ordenado, a falta de pagamento das taxas vira uma ‘globo de neve’ causando vários problemas e defasando a verba que o condomínio tem para manter as manutenções, e até mesmo as contas em dia”, alerta.

Por isso, ela recomenda que o síndico não atue sozinho. “A prevenção começa com o suporte de uma administradora proativa, que monitore os índices de perto e busque a recuperação de crédito através de cobranças amigáveis e acordos extrajudiciais. Em cenários mais críticos, relatar com uma assessoria jurídica especializada ou contratar uma garantidora de receitas torna-se principal”, finaliza.

Para o vice-presidente da Percentagem Recta Condominial OAB Federalista, Kênio de Souza Pereira, não são poucos os casos de grandes prejuízos, por conta da récipe. “Acaba que os apartamentos são desvalorizados em razão de quotas de condomínio elevadas, que poderiam ser menores, caso a inadimplência fosse combatida de forma técnica”, afirma Pereira.

Para vencer a inadimplência, o representante da OAB orienta a atualização das convenções. Conforme Pereira, mais de 90% delas seguem regras ultrapassadas, com renda de 1% ao mês e multa moratória de 2%, penalidades considerada por ele irrisórias.

Ao elaborar uma novidade convenção, é importante relatar com o suporte de um profissional da dimensão jurídica. “É ignorado pela maioria da população que os Tribunais de Justiça Estaduais e o Superior Tribunal de Justiça confirmaram ser legítimo a cobrança de juros de até 10% ao mês no caso do delongado da quota de condomínio”, revela Pereira.

Economia de recursos beneficia contas e meio envolvente

O quantia vai pelo ralo nos condomínios também com contas altas de luz e chuva. Nesse caso, o desperdício, além de mexer com o bolso dos condôminos, gera impactos à natureza e prejudica o porvir das novas gerações. Cá a solução requer um padrão de gestão comprometida com a sustentabilidade econômica e ambiental.

A professora do curso de Arquitetura da Universidade Federalista de Santa Catarina (UFSC) Lisiane Librelotto observa que o problema do desperdício de recursos naturais se manifesta em toda a sociedade, mas nos condomínios assume maior peso por ser o sítio de moradia de grande número de pessoas.

Segundo ela, o modo de consumo (devido ou exagerado) é proporcional ao proporção de envolvimento e conscientização dos condôminos. “O desperdício de recursos em condomínios compreende o que usualmente se desperdiça nos lares brasileiros, acrescido de problemas de gestão da chuva, da pujança, de manutenções, de resíduos, de bens de consumo direto e de bens móveis”, avalia Librelotto.

O uso desnecessário de pujança elétrica (que influencia diretamente na chuva, por ser proveniente de hidrelétrica) pode ser gerado por diversos fatores, uma vez que duplicidade de chamadas nos elevadores e utilização de lâmpadas comuns nas áreas externas (ao invés de led). Entre as medidas que podem reduzir o consumo estão: sensores de presença, elevadores inteligentes, geração de pujança própria (painéis fotovoltaicos e pujança eólica), vidros eficientes para regulagem da ingressão de luz, além de coberturas com jardins, fachadas ventiladas e isoladas termicamente.

Em relação à chuva, o desperdício, para além do consumo inconsciente por secção dos moradores e funcionários, pode estar associado a vazamentos em tubulações, torneiras e válvulas de fluxo (em edificações mais antigas). Na procura por economia, “a inspeção para detecção de vazamentos, uso de caixas de descargas com botões separadores por uso, medidor de chuva individual para a unidade habitacional, captação e aproveitamento da chuva da chuva para lavagem de áreas comuns, são estratégias que podem ser utilizadas”, aponta a professora.