O poder do hábito nas relações condominiais por meio do supressio e surrectio
Nos condomínios, onde regras convivem com práticas diárias nem sempre previstas na convenção, o tempo ganha força jurídica.
É nesse espaço, tão marcado pela rotina e pela convívio permanente, que surgem com frequência os institutos da supressio e da surrectio, mecanismos que protegem a crédito legítima e que têm sido cada vez mais acionados em disputas entre moradores e gestão.
Para o jurisperito Leonardo Floriani Thives, técnico em Recta Imobiliário e Governança Condominial, esses institutos são “duas faces da mesma moeda”, pois revelam o impacto da passagem do tempo sobre o treino de direitos. “A supressio ocorre quando o condomínio deixa de agir durante um período tão longo que gera no condômino a crença de que aquela cobrança ou proibição não existe mais. Já a surrectio é o movimento contrário: quando uma tolerância permanente cria no morador um recta que antes não estava formalizado”, explica.
Thives destaca que o envolvente condominial é principalmente fértil para esse tipo de distorção, justamente porque as práticas se repetem diariamente. “O cotidiano comunica. Quando o síndico, a administradora ou o próprio condomínio mantém uma postura inabalável ao longo dos anos, aquilo se transforma em norma de veste, mesmo sem mudança documental”, afirma.
Essa estudo é complementada pelo jurisperito Fernando Willrich, técnico em questões condominiais e vice-presidente da BRCondos, que reforça que muitas situações problemáticas poderiam ser evitadas com ações simples. Ele cita exemplos clássicos, porquê obras antigas nunca contestadas, vagas de garagem utilizadas de maneira dissemelhante do previsto na convenção ou áreas comuns ocupadas por um mesmo morador por anos sem oposição. “A partir do momento em que o condomínio deixa de agir, ele comunica permissão. E quando tenta mudar repentinamente esbarra na crédito que ele próprio gerou”, observa.
Willrich lembra que síndicos frequentemente herdam gestões marcadas por omissões. “É generalidade que, ao tentar ‘colocar a lar em ordem’, o novo gestor enfrente resistência, pois a prática tolerada por décadas criou verdadeira expectativa de recta. A supressio e a surrectio existem justamente para estabilizar essa relação e impedir que o condomínio contrarie sua própria história”, pondera.
Os especialistas convergem em um ponto médio: a conformidade temporal importa tanto quanto a norma escrita. Para Thives, “o condomínio precisa entender que seu silêncio produz efeitos jurídicos”. Já Willrich acrescenta que “gestão não é unicamente executar regras, mas prometer previsibilidade. O morador precisa incumbir que a postura do condomínio será inabalável”.
Para evitar distorções, ambos recomendam três frentes: informação clara e contínua; registro formal de decisões e tolerâncias; e revisão periódica da convenção e do regimento. “Condomínios mudam, pessoas mudam, e a norma precisa escoltar a veras. O pior cenário é deixar que o hábito substitua o documento por preterição”, alerta Thives.
A voz do Judiciário
A emprego desses institutos tem desenvolvido no Judiciário brasiliano. Um caso recente, julgado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina em junho de 2025, ilustra muito isso. Trata-se de uma controvérsia envolvendo a cobrança de taxas de condomínio sobre vagas de garagem que, por mais de 50 anos, seguiram critério inabalável de rateio. Sem aviso prévio, o condomínio mudou a forma de operação, multiplicando o valor devido.
O Tribunal reconheceu ali uma típica situação de supressio e rechaçou a mudança abrupta, afirmando que cinco décadas de prática permanente criaram legítima expectativa no condômino. Também reconheceu a surrectio, na medida em que a prática reiterada reforçou o recta de manter o critério original.
Vale lembrar, pois há muita confusão entre as definições, que os institutos zero têm a ver com usucapião. Enquanto nascente trata da compra de propriedade pela posse prolongada, os outros dois lidam com comportamento, expectativa e boa-fé.
