o risco tributário e jurídico da informalidade afasta candidatos a síndico
Em diversos condomínios, principalmente os compostos por múltiplos blocos, ainda se verifica uma prática arriscada: a existência de “administrações” independentes atuando sem CNPJ próprio.
Em muitos casos, secção dos blocos obteve a matrícula no CNPJ em épocas de menor rigor fiscal, enquanto outros permanecem à margem da legitimidade, operando informalmente, porquê se fossem entidades autônomas, mas sem qualquer respaldo jurídico.
Essa situação gera perplexidade, pois contraria a legislação condominial e tributária. Um condomínio, ainda que formado por vários blocos, constitui uma única pessoa de natureza social, nos termos do art.1.332 do Código Social e da Lei nº 4.591/64. Somente com a regular constituição e registro da convenção é provável requerer o CNPJ junto à Receita Federalista, que reconhece o condomínio porquê ente despersonalizado, mas capaz a possuir matrícula para fins fiscais e bancários.
Riscos pessoal para o síndico e ilegalidade da movimentação financeira
A carência de CNPJ leva à arrecadação irregular das taxas condominiais, frequentemente depositadas em contas pessoais do síndico ou de terceiros. Trata-se de irregularidade grave, pois os valores arrecadados pertencem à coletividade, não ao síndico. Movimentar valores de natureza alheia em conta pessoal pode configurar infrações fiscais e até mesmo ensejar tradução de apropriação indevida.
Em eventual fiscalização da Receita Federalista, o síndico é pessoalmente responsabilizado, ficando sujeito a multas, bloqueio de contas e matrícula em dívida ativa. Nenhuma pessoa prudente deve concordar o função de síndico sem que o condomínio esteja formalmente regularizado, sob pena de assumir sérios riscos patrimoniais e aborrecimentos, ainda que atue de boa-fé.
Muitos condôminos, cientes desse cenário, evitam candidatar-se à sindicância, temendo as consequências de uma gestão que, embora necessária, se tornou perigosa pela negligência coletiva.
A falsa economia e o dispêndio da preterição
A origem dessa irregularidade é a “economia inconsequente”. Muitos condomínios resistem em investir na atualização de sua convenção, medida precípuo para adequar a estrutura jurídica e obter a regularização fiscal. Trata-se de uma despesa coletiva e significativa, mas que previne prejuízos muito maiores.
É irreal confiar que a carência de CNPJ de um conjunto não afeta os demais, ou que cada conjunto poderia funcionar de forma autônoma, com receitas e gestão próprias. Embora a individualização seja provável, o processo demanda conhecimento técnico e jurídico minucioso, devendo todos os condôminos participar e arcar com os custos correspondentes.
Regularizar é fundamental
Regularizar é, portanto, um obrigação coletivo e inadiável. A atualização da convenção e a obtenção do CNPJ único são medidas imprescindíveis para conferir segurança jurídica, prevenir passivos tributários e preservar a crédito entre condôminos e gestores.
O dispêndio da assessoria jurídica e da rerratificação da convenção é irrisório se comparado às consequências da informalidade, principalmente em tempos de prolongamento do rigor fiscal da Receita Federalista.
Kênio Pereira Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Legisperito e Mentor do Secovi-MG e da CMI-MG. Consultor Peculiar da Presidência da OAB-MG
